AGORA członków polskich SM ( i nie tylko)

KTO zapłaci za “układ”?

Ciąg dalszy dziejejów SM “Śródmieście” w Łodzi i związanych z nią długów w jakie ją “wpędził” oslawiony “król Mannhatanu”, czyli niejaki Diduch.

  • Piotrkowska 182Dla przypomnienia: 

Już od kilkunastu lat było wiadomo, że “radosna”(?, a może raczej “przestępcza) “tfurczość gospodarcza” tego pożal się Boże prezia, wpędziła tą SM w NIEWYPŁACALNOŚĆ. Wszyscy to wiedzieli, tylko ci którzy go mimo wszystko kredytowali dalej – jakby nie. Albo raczej wiedzieli, tylko wychodzili z zalożenia – “spółdzielcy i tak zapłacą” Okazuje się, że to założenie chyba było słuszne, bo w dniu 4.X.2016r sąd na wniosek Rady(?) Nadzorczej(?) tej SM zmienił jej upadłość z likwidacyjnej na “ukladową”.

http://srodmiescie.lodz.pl/wp-content/uploads/2016/10/PR4285020161021110440-1.pdf

I tu natychmiast pojawia się pytanie:

– W czyim interesie wystąpiła ta RN z takim wnioskiem?

-KTO zapłaci za ten “układ”?

Odpowiedź na te pytania zawarta jest w tym opracowaniu z strony:

https://wolnesrodmiescie.pl/index.php?topic=62.msg129;topicseen#msg129

“Po blisko dwóch latach działania, Syndyk, Zarząd i Rada Nadzorcza dopięli swego, sąd wydał blisko dwa tygodnie temu postanowienie o przekształceniu upadłości likwidacyjnej w układową. Spróbuję w poniższej analizie zastanowić się, co oznacza dla nas Układ i ile będzie kosztował każdego z lokatorów Spółdzielni.

Na początek ustalmy kilka ważnych faktów

Przede wszystkim coraz nas w Spółdzielni mniej. Postanowienie o przekształceniu upadłości w układową wymienia w zasobach spółdzielni 2065 lokale mieszkalnych i 422 użytkowe. W sumie 2487. Niestety od czerwca spółdzielnię opuściły 2 kolejne nieruchomości także, liczbę tę musimy zmniejszyć do 2337. Liczba za chwilę będzie nam potrzebna.
Sąd i spółdzielnia zgodnie oceniają zobowiązania spółdzielni na około 26 mln po uwzględnieniu warunków układowych z wierzycielami.
Zarząd w opublikowanej 21 października informacji ocenia czas potrzebny na spłatę Układ na o co najmniej 5 lat. Autor Układu Paweł Marciniak podczas spotkania 29 czerwca wymienił 62 miesięczne raty Układu i tą liczbą będziemy się posługiwać.
Czy wierzyciele na pewno zgodzą się na układ?
Osobiście zgadzam się z opinią sądu, że majątek spółdzielni jest zbyt mały, by z jego sprzedaży zaspokoić wszystkich wierzycieli. Wierzyciele nie hipotecznych odzyskaliby w wyniku upadłości likwidacji niewiele albo nic.
Oczywiście większość wierzycieli, których ma objąć Układ stanowią mieszkańcy spółdzielni i dla nich opłacalność Układu nie jest już tak oczywista. Odzyskają oni drobne kwoty rzędu kilkuset złotych, ale zmuszeni będą płacić przez wiele lat czynsze w obecnej wysokości. Sąd i Spółdzielnia reklamują to jako nieponoszenie dodatkowych obciążeń, ale powiedzmy to sobie wprost. Czynsze są zawyżone. Jak bardzo? Spróbuję bazując na ogólnie dostępnych danych odpowiedzieć na to pytanie.
Z czego spłacimy układ?
Ponieważ wiele osób wyrażało swoje wątpliwości, co do możliwości spłaty wielomilionowych długów przez spółdzielnię, warto przedstawić wskazane przez Sąd źródła finansowania układu (str. 6 postanowienia o przekształceniu upadłości):
Garaż wielopoziomowy (12 mln)
Egzekucja zaległych czynszów
Nierozliczone koszty eksploatacyjne (10 mln)
Dochody z bieżącej działalności spółdzielni
Fundusz remontowy z lat ubiegłych
Posiadane środki pieniężne (8,5 mln na koniec lipca 2016)
O ile sprzedaż garażu i egzekucja zaległych należności czynszowych nie wymagają chyba komentarza, pozwolę sobie przybliżyć pozostałe źródła.
Nierozliczone koszty eksploatacyjne
Przede wszystkim należy zaznaczyć, że art.4 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uniemożliwia spółdzielni przeznaczanie naszych opłat eksploatacyjnych na inne cele niż eksploatacja nieruchomości. Zgodnie z ustawą ewentualna różnica między wpływami a kosztami jest przenoszona na kolejny rok. Syndyk więc, aby móc legalnie spłacać zadłużenie spółdzielni z opłat eksploatacyjnych stworzył pojęcie Nierozliczonych Kosztów Eksploatacyjnych. Syndyk skalkulował rozdmuchane do niebotycznych rozmiarów koszty eksploatacyjne z poprzenich lat i obciążył nimi poszczególnie nieruchomości. Ponieważ, jak lubi powtarzać pani Grzybowska: “Długi trzeba spłacać”, Zarząd będzie nas teraz w majestacie prawa skwapliwie rozliczał z tych wyprowadzonych ze Spółdzielni pieniędzy.
Dobra wiadomość jest taka, że Nierozliczone Koszty Eksploatacyjne są ograniczone. Zgodnie z Wynikowym Zestawieniem Kosztów (http://srodmiescie.lodz.pl/wp-content/uploads/2015/09/wynikowe_zestawienia1.pdf) za 2014 ich suma wynosi blisko 10 mln i sukcesywnie je spłacany. Nie wiemy oczywiście w jakim zakresie zostały spłacone do tej pory, ani kiedy zostaną przez nas spłacone w całości. Czy wtedy nasze opłaty eksploatacyjne zostaną obniżone do poziomu realnych kosztów? Na razie nikt nawet o tym nie wspomina, pominę więc ten wątek w kolejnych obliczeniach.
Dochód bieżącej działalności spółdzielni
Jak wspomniałem wcześniej Spółdzielnia nie może osiągnąć dochodu z utrzymania i eksploatacji nieruchomości, którymi zarządza. Skąd więc dochód, o którym pisze sąd? Pochodzić musi z pobocznej działalności gospodarczej spółdzielni, nie związana z jej głową działalnością. Może to być wynajem lokali należących do spółdzielni, wynajem powierzchni reklamowych, czy opłata za dzierżawę miejsca pod anteny GSM. Podejrzewam, że opłaty za powierzchnie wspólne wygrodzone kratami spółdzielnia również traktuje w ten sposób. Oczywiście w przypadku naszej Spółdzielni nie znamy dokładnych źródeł ani wartości tych dochodów. Trzeba jednak założyć, iż są one dość niskie. Sąd wartość posiadanych przez spółdzielnie lokali użytkowych (różnego rodzaju) wycenił w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości na 3 mln zł. Wspomina też o 8 lokalach mieszkalnych posiadanych przez Spółdzielnię. Trudno sobie wyobrazić, by tak skromny majątek wygenerował miesięczne dochody znaczącej wartości. Co więcej w miarę jak spółdzielnia będzie sprzedawać posiadane lokale, przychody te będą jeszcze maleć.
Fundusz remontowy z lat ubiegłych
O ile prawo pozornie chroni nasze opłaty eksploatacyjne, to w sprawie funduszu remontowego polski sejm i sądy zostawiły Spółdzielni otwartą furtkę na pokrywanie strat z tego funduszu. Intestacja przepisów w tej kwestii budzi pewne kontrowersje na przykład tutaj http://temidacontrasm.info/podstawowe-fundusze-w-sm/, ale w mojej ocenie (i ocenie sądu niestety) spółdzielnia może wykorzystywać fundusz remontowy z poprzedniego roku do pokrywania strat bilansowych.  Krótkie wyjaśnienie tego tutaj: http://ksiegowosc.infor.pl/wiadomosci/46872,Straty-mozna-pokryc-z-funduszu-remontowego.html
Jedyny problem Spółdzielni to fakt, że zgodnie z paragrafem 26 statutu sposób pokrycia straty Spółdzielni należy do wyłącznych  kompetencji Walnego Zgromadzenia. Ale nie miejmy złudzeń. Za każdym razem będzie to wybór między remontami albo rabunkową likwidacją spółdzielni. Nie bez powodu Syndyk remontował nieruchomości bardzo ostrożnie. Tak samo postępować będzie nowy Zarząd. O poważniejszych remontach możemy zapomnieć do 2022.  Pozycja czynszowa funduszu remontowego powinna od 2 lat nazywać się “zrzutka na Diducha”.
Posiadane środki pieniężne
Zakładam, że sąd mówiąc o posiadanych środkach pieniężnych ma na myśli przywoływane w postanowieniu o zmianie trybu upadłości kwoty. Ostatnia z nich pochodzi z 31 lipca i wynosi ponad 8,5 miliona, co stanowi więc około 1/3 zadłużenia spółdzielni. Wydaje się, że kwota ta to suma, którą udało się uzyskać Syndykowi ze wszystkich wcześniej wymienionych źródeł w ciągu ostatnich 2 lat. Warto zauważyć, że 29 czerwca Syndyk ujawnił, iż zbył nieruchomości o wartości ponad 1 mln zł i odzyskał wierzytelności o wartości blisko 1,4 miliona złotych. Oznacza to, że około 6 mln z posiadanych przez Spółdzielnię zasobów pieniężnych pochodzi z naszych kieszeni.
Ile wynoszą rzeczywiste koszty eksploatacyjne
Zanim pozwolę sobie skalkulować, ile będzie kosztować nas układ musimy określić, ile wynoszą rzeczywiste koszty eksploatacyjne naszych nieruchomości. Jest to jedna z najpilniej strzeżonych tajemnic Spółdzielni. Mimo że mamy listopad 2016, nie posiadamy rozliczenia kosztów z roku ubiegłego.
Generalnie statystyczne koszty eksploatacyjne mieszkań wynosiły w Polsce w 2014 roku 2,34 zł za metr (http://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5492/7/10/1/gospodarka_mieszkaniowa_2014.pdf str. 27). Tu warto zwócić uwagę, iż od lat raporty GUS wskazują, że najniższe koszty zarządzania występują we wspólnotach. Historie o mitycznej efektywności ekonomicznej Spółdzielni w zarządzaniu nieruchomościami radzę wkładać między bajki.
Nie musimy w tej kwestii bazować wyłącznie na ogólnopolskich statystykach. Udało się nam uzyskać informacje na temat kosztów eksploatacyjnych w jednej z niedawno wyodrębnionych wspólnot. Mowa tu o dość typowym dla naszej spółdzielni 14 piętrowym wieżowcu. Opłata eksploatacyjna wynosi tam 2.2 zł za metr. Co istotne, brak w rozliczeniu tej wspólnoty dodatkowych składników eksploatacyjnych, które występują na naszych rozliczeniach ze Spółdzielnią. Porównawcza tabela poniżej. Jako bazową stawkę eksploatacyjną przyjąłem 3,5 zł jako najpowszechniejszą wśród naszych nieruchomości.
Porównanie kosztów eksploatacyjnych w Spółdzielni i Wspólnocie

Opłata Spółdzielnia [zł] Wspólnota [zł]
Stawka Eksploatacja 3.5 2.2
Moc zamówiona 0.12 0
Eksploatacja węzłów cieplnych 0.41 0 zł
Abonament wodomierzy 2,8 / 50 = 0.056 0
Winda 18 / 50 = 0.42 0
Suma 4.506 2.2

Jak widać rzeczywista stawka eksploatacyjna dla 50 metrowego mieszkania wynosi u nas 4,5 zł i przewyższa stawkę we wspólnocie o 2,3 zł (ponad 50%!).
Ile każdy dołoży do układu?
Znając koszty eksploatacyjne możemy obliczyć, ile kosztować nas będzie układ. Oczywiście całkowita suma jaką każdy lokator dołoży do układu zależy od indywidualnych stawek eksploatacyjnych w danej nieruchomości i wielkości mieszkania. Wkrótce udostępnimy interaktywny Kalkulator Układowy, w którym każdy będzie mógł samodzielnie obliczyć kosz układu.
Nie natrafiłem nigdzie na całkowitą powierzchnię lokali należących do Spółdzielni. Dla poniższej analizy przyjmuję, że przeciętny lokal liczy 50 m2. Podobnie pozostałe składniki czynszu starałem się określić  na podstawie znanych mi występujących w Spółdzielni stawek. Dla Funduszu Remontowego przyjąłem stawkę 1,5 zł i założyłem, że 15% funduszu będzie przeznaczana na niemożliwe do uniknięcia doraźne remonty.

Średni koszt układu dla właściciela mieszkania o powierzchni 50m

Okres Nadwyżka Kosztów Eksploatacyjnych Fundusz Remontowy (85%) Suma
Miesięcznie 115 63.75 178.75
Rocznie 1380 765 2145
Cały układ (62 miesiące) 7130 3952.5 11082.5

Koszt układu dla wszystkich mieszkańców spółdzielni (2337 lokali)

Okres Nadwyżka Kosztów Eksploatacyjnych Fundusz Remontowy (85%) Suma
Miesięcznie 268755 148983.75 417738.75
Rocznie 3225060 1787805 5012865
Cały układ (62 miesiące) 16662810 9236992.5 25899802.5

Powyższa suma nie zawiera ponad 10mln które nadpłaciliśmy od 1 październik a 2014 roku, ale tych pieniędzy nie odzyskamy bez względu na rodzaj upadłości.
Na ile racjonalne są wydatki spółdzielni?

Suma, którą uzyskaliśmy powyżej niekoniecznie musi zostać przeznaczona na spłatę zadłużenia. Jeśli Spółdzielnia zarządza nieruchomościami mniej efektywnie niż wspólnota lub wprost wyprowadza pieniądze ze Spółdzielni jej koszty będą większe niż wspólnoty, ale wciąż musimy zaliczyć tę różnicę na poczet naszych strat wynikających z tkwienia w Spółdzielni.
Zwracam na to uwagę,  ponieważ porównałem również koszty utrzymania ruchu wind we wspólnocie i Spółdzielni. Wydatek ten jest wyodrębniony w naszych co miesięcznych rozliczeniach. W przypadku wspólnoty roczny koszt utrzymania 2 wind wynosi teraz około 5000 zł rocznie. Poprzednio w Spółdzielni wynosił ponad 25 tysięcy. Pięciokrotna różnica! W jednym i drugim przypadku opłata ta nie zawiera kosztów energii elektrycznej zużywanej przez windę, ani nie generuje funduszu przeznaczonego na wymianę wind. Skąd tak duża różnica trudno mi wyjaśnić inaczej niż przez wyjątkową sympatię, jaką daży spółdzielnia spółke cywilną Winda. Niestety uczucie to sporo nas kosztuje, a windy wciąż mamy z lat 80 tych.
5 lat na spłatę 5,5 mln?

Nawet pobieżna analiza postanowienia o przekształceniu upadłości prowadzi do jeszcze jednego istotnego pytania. Skoro spółdzielnia w ciągu 2 lat zgromadziła 8,5 mln zł i sprzeda garaż wart 12 mln, to dlaczego spłatę pozostałych 5,5 mln planuje rozłożyć aż na 5 lat? Milion na rok to wyjątkowo powściągliwe tempo spłat w porównaniu do obecnego.  Oczekuję, że uzyskamy odpowiedź na to pytanie jeszcze przed Walnym Zgromadzeniem, choć pewne poszlaki zdradził Paweł Marcianiak podczas spotkania 29 czerwca. Podał on harmonogram spłat Układu opiewający nie na 26 mln, ale na ponad 38 mln. Podejrzewam że kwota 26 mln dotyczy jedynie aktualnych zobowiązań spółdzielni. Wierzyciele, którzy przystąpią do Układu zrzekną się swoich odsetek, ale trudno tego oczekiwać po wierzycielach Hipotecznych. Spółdzielnia będzie się układać z nimi na podstawie odrębnych umów, a skuteczność Pana Marciniaka w negocjacjach z nimi jest praktycznie żadna. Sądzę że 38 mln to rzeczywista kwota, którą przyjdzie nam spłacać przez 5 lat. Proszę zwrócić uwagę, że po odliczeniu od niej wartości garażu (12 mln) i posiadanych środków pieniężnych (8,5+ mln) Spółdzielnia w tym wariancie potrzebujena na spłatę około 18 mln zł. Jest to co prawda aż o 8 mln więcej niż suma jaką przyjdzie nam według powyższej kalkulacji dołożyć do układu, ale pamiętajmy że Zarząd i Rada Nadzorcza z pewnością chcą mieć z Układu też coś dla siebie.

Na zakończenie

Mam nadzieję, że moje powyższe rozważania przybliżyły przynajmniej części z Państwa skalę grabieży którą uprawia od dwóch lat Syndyk, Zarząd i tzw. Nowa Rada Nadzorcza. W obliczu zbliżającego się Walnego Zgromadzeniem najwyższy czas byśmy zaczeli zadawać nie wygodne pytania i zmusili Spółdzielnie do respektowania naszych interesów.
W żadnym wypadku proszę nie traktować powyższego tekstu jako prawdy objawionej. Jeśli dostrzegają Państwo jakieś słabe punkty mojego rozumowania, tradycyjnie zachęcam do polemiki i dyskusji. Podejrzewam też, że wiele danych, które tu starałem się w przybliżeniu oszacować jest dostępna w KRS dla osób wpisanych na listę wierzytelności. Te osoby szczególnie zachęcam do publikowania na Forum.”

************************************************

Od witryny:

No właśnie! Tradycyjne obciążanie KOSZTAMI złych decyzji kredytowych TYCH, którzy nie mieli z nimi nic wspólnego. Ba, nawet najmniejszego wpływu na nie nie mieli. A ci, którzy udzielali tych złych kredytów jeszcze na nich zarobią (odsetki).

32 Responses to “KTO zapłaci za “układ”?

  1. Zbychu

    CDN – wyjaśnienie – dotyczy zapytań w poprzednim komentarzu

    Do Pana Markusa

    Rzecz dotyczy Spółdzielni Mieszkaniowej „……….” w Tarnobrzegu.

    Po pierwsze.
    Zgodnie z zapisami Uchwały Rady Nadzorczej tejże Spółdzielni tak właśnie zabezpieczono kredyt na termomodernizację kilku budynków (spółdzielnia zarządza 117 budynkami).
    Dla ciekawostki podam, że do 2007 Spółdzielnia zabezpieczała kredyt dwóch budynków właśnie przyszłymi opłatami funduszu remontowego tych nieruchomości podstawowej.

    Na marginesie z dokumentów które udostępniono ( z prawem fotokopii dzięki wcześniejszym nakazom Sądów Gospodarczych).

    • Marcus

      Szanowny Panie.
      Ogólnie sformułowane i to dodatkowo w bardzo enigmatyczny sposób zarzuty wobec tego jak zarzadzana jest SM “Siarkowiec”, naprawdę nie pozwalają na sformułowanie jakiejkolwiek odpowiedzi, która by była czymś więcej niż tylko “mądrzeniem się”. Żąda Pan odpowiedzi, która może być udzielona tylko po zapoznaniu się z całością materiałów i dogłębnym ich rozważeniu. To niestety przekracza zakres tego, czym zajmuje się witryna.

  2. Zbychu

    Zapytanie do Pana Markusa

    W takim razie ;
    – czy są zgodne z prawem,
    – na jakiej podstawie je zaskarżyć
    – czy mogę je zaskarżać w postępowaniu o zapłatę (ewentualne zarzuty)?

    bo nie ulega wątpliwości, że naruszają moje prawa majątkowe.
    Nadmieniam, iż już nie jestem członkiem tej spółdzielni
    – wypowiedziałem członkostwo.

    Po drugie.
    Z protokołu lustracyjnego za lata 2007 -2009 wynika, że zgodnie z uchwałami WZC:
    1. spółdzielnie przeznaczyła nadwyżkę z gospodarki mieszkaniowej (ponad 800 tys. na fundusz remontowy spółdzielni – tj. z nieruchomości które miały nadwyżkę przychodów nad kosztami uchwała z 2010 roku)

    2.za rok 2010 w 2011 nadwyżkę z gospodarki zasobami podobna kwotę na pokrycie kosztów nieruchomości , które posiadają nadwyżkę kosztów nad przychodami.

    3.w kolejnych latach Spółdzielnia już nie wykazuje oddzielnie przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi
    i oddzielnie z działalności gospodarczej spółdzielni,lecz ujęła to globalnie ujmując oba przychody pod nazwą „ wynik bilansowy spółdzielni (w tym kwoty rzędu 500 do 900 tyś
    z GZM – tak wynika z następnego protokołu lustracyjnego
    za lata 2010 -2012),

    4.za lata następne prawdopodobnie również (np. za 2013 około
    1 400 tyś i za 2014 chyba takżepodobnie)

    Ponadto, lustrator w protokole lustracyjnym za lata 2007-2008 wskazał na obowiązek ustalania opłat eksploatacyjnych na nieruchomości zgodnie z art. 6 ust.1 USM oraz obowiązek uwzględnienia nadwyżek przychodów na poszczególnych nieruchomościach przy ustaniu opłat eksploatacyjnych
    zgodnie z art. 6 ust. 1 USM (wskazując na wyrok SN 30/05) przy uwzględnieniu pożytków z poszczególnych nieruchomości (pożytki z nieruchomości traktowane są jak z własnej działalności).
    Oczywiście spółdzielnia do chwili obecnej uchwala stawki
    w jednakowej wysokości dla wszystkich nieruchomości czyli
    w skali całej spółdzielni , różnicując je tylko w zależności od tytułu do lokalu; spółdzielcze, z odrębną własnością dla członków i odrębną własnością dla nie członków.

    Pytania;
    1.Czy zatem mamy już do czynienia z oszustwem , nadużyciem
    zaufania ,
    2.Czy w postępowaniu o zapłatę można powołać się na
    nieważność bezwzględną tych uchwał ponieważ nieruchomość
    której jestem współwłaścicielem została pozbawiona środków
    (dotyczy to wyników z obu ewidencji o których mowa
    w art. 4 USM) .

    Jestem bardzo ciekawy odpowiedzi na pytania i oczywiście jeśli jeszcze ktoś chce się wypowiedzieć, to jestem również ciekaw opinii.

  3. Zbychu

    POPRAWIONE OPINIE I ZAPYTANIE

    Do ;Amon Sola

    A w którym to miejscu TK stwierdził, że środki wpłacone
    na fundusz remontowy należą się wspólnocie – coś nie tak z tokiem myślenia – TK stwierdził tylko, że odpowiedni udział należy się byłym członkom spółdzielni, którym przysługuje odrębna własność – i tylko tyle.

    Odnosząc się do uzasadnienia dotyczącego ewentualnych roszczeń byłym członkom to TK przekroczył swoje uprawnienie, bo nie jest jego rolą ocenianie – czy i na jakiej podstawie prawnej (ustaw zgodnych z Konstytucją RP – np. KC) osoby te mogą dochodzić zwrotu roszczeń związanych z wpłaconymi
    do spółdzielni zaliczkami ( bezpodstawne wzbogacenie wbrew art. 6 ust 1 USM).

    Rolą TK jest tylko ocena zgodności z Konstytucją – tylko tyle.

    Wielokrotnie SN w swoich orzeczeniach wskazywał na konieczność dostosowanie kosztów do wydatków i ustalania opłat w wysokości wyłącznie w celu pokrycia kosztów, a nie gromadzenia ich w nadmiernej wysokości w oderwaniu
    od ponoszonych kosztów (zawyżonych) do wykorzystywania
    w bliżej nie określonym czasie.

    8. Art. 26 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze w zakresie, w jakim nie przewiduje prawa byłego członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje odrębna własność lokalu, do odpowiedniej części funduszu remontowego, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 21 ust. 1 i z art. 31 ust. 3 Konstytucji.

    Gdzie tu jest mowa, że środki należą się wspólnocie – TK tylko zwrócił uwagę na konieczność dokonywania rozliczeń ze wspólnotami. Na marginesie środki wpłacone na fundusz remontowy wspólnoty pozostają własnością poszczególnych członków wspólnoty i podlegają zwrotom niewykorzystane przez wspólnotę w sytuacji kiedy członek wspólnoty zbywa lokal.

    Do Pana Czareka Meszyńskiego.

    Wątpliwe jest aby fundusz remontowy był wyłączony
    w świetle art. 6 ust. 1 USM – artykuł ten jest
    jednoznaczny i nie przewiduje odstępstw .
    Przewiduje on konieczność ustalania stawek co najmniej rokrocznie zgodnie z wykładnią zawartą w Wyroku z dnia
    11 stycznia 2006r., II CSK 30/05 sygn. akt II CSK 30/05.

    Pytanie do Pana Marka.

    Czy kredyt wzięty na pokrycie kosztów termomodernizacji kilku budynków (w którym są wyodrębnione lokale) może być zabezpieczony wpłatami na fundusz remontowy spółdzielni
    (w skali całej spółdzielni), w sytuacji kiedy we wszystkich budynkach (nieruchomościach) zarządzanych przez spółdzielnię na podstawie art. 27 ust 2 USM , są lokale wyodrębnione,
    a wszystkie nieruchomości są jednobudynkowe;
    – czy też zabezpieczony hipoteką poszczególnych nieruchomości na które pobrano kredyt,ewentualnie środkami ( i wpłatami) funduszu remontowego nieruchomości podstawowej (z wpłat wnoszonych na fundusz remontowy nieruchomości przez osoby posiadające lokale w tych nieruchomościach )?

    • Marcus

      Termomodernizacja nie jest remontem, tak więc NIE MOŻE byc finansowana z funduszu remontowego.
      Z wiedzy jaką posiadam z mojej SM, a także z innych okolicznych SM wynika, że banki nie chcą i praktycznie nie udzielają kredytów pod hipotekę na nieruchomościach zabudowanych blokami mieszkalnymi. W związku z tym praktyka najczęściej jest taka, że SM tworzy dodatkowy fundusz celowy na termomodernizację, “przypisany” do konkretnej nieruchomości i z wyodrębnionymi wpłatami na niego i to on stanowi zabezpieczenie. Banki akceptują takie rozwiązanie. Dodatkowe zabezpieczenia to nieruchomości niezabudowane i nieruchomości z budynkami z lokalami usługowymi.Nie spotkałem się z sytuacją, aby zabezpieczeniem był fundusz remontowy całej SM, czy też danej nieruchomości (w zasadzie ten ostatni jest tylko zapisem pozabilansowym i istnieje tylko wirtualnie).

      • Czarek Meszyński

        Do: Marcusa

        Zgadzam się, że termomodernizacja to nie remont.

        Termomodernizacja to ulepszenie,
        Patrz: Wyjaśnienie Ministerstwa Finansów z dnia 13/3/1995 – PO 3-722-160/94.

        I tu dochodzimy do ciekawego zagadnienia prawnego:
        u.s.m nakłada obowiązek wnoszenia opłat z tytułu eksploatacji i utrzymania. Z tego płynie prosty wniosek, że ulepszeni (termomodernizacja) jest fakultatywna.

    • Czarek Meszyński

      Do: Zbycha

      Art. 6 ust. 1 u.s.m. “wyraża zasadę tzw. bezwynikowej działalności gospodarczej spółdzielni mieszkaniowe” i nie ma nic wspólnego z FR, ponieważ na tym funduszu mogą wystąpić nadwyżki wpłat, lub nadwyżki kosztów finansowanych kredytem. Są to jedyne środki, które mogą być kumulowane.

      Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 30/05)
      http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/orzeczenia1/ii%20csk%2030-05-1.pdf

      rozpatrywał art. 6 ust. 1 przed nowelizacją z 2007 r. w brzmieniu:

      Różnica między kosztami a przychodami gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni zwiększa odpowiednio koszty lub przychody tej gospodarki w roku następnym.

      Po nowelizacji:
      Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 1 ust. 3, a przychodami z opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1–2 i 4, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.

      Różnica jest ogromna:
      – przed nowelizacją mieliśmy ogólne koszty GZM,
      – po nowelizacji występują koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości; koszty maksymalnie zindywidualizowane.

      Dlatego mam ogromną prośbę, nim przywołamy wyrok lub uchwałę – zwłaszcza sprzed 2007 r. – sprawdźmy czy teza jest aktualna, w ten sposób dyskusja będzie klarowna.

      Wracają do FR – art.6 ust. 3
      Bezsporne jest, że art. 4 ust.6^3 u.s.m. wyłącza finansowanie innych celów niż te, o których mowa w ust. 1-2 i 4.
      Wymienione są koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości.
      U.s.m. nie definiuje ani eksploatacji ani utrzymania.
      Dlatego trzeba poszukać innej ustawy, która by to regulowała.

      Prawo budowlane w art. 5 ust. mówi, że obiekt budowlany należy utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym.

      A to oznacza podejmowanie czynności zapobiegających nadmiernemu pogorszeniu właściwości użytkowych i sprawności technicznej danego obiektu.

      A jakie to są czynności dot. utrzymania nieruchomości?
      To konserwacja i remonty.

      Art.6 ust. 3 powiązany jest z art. 4, a jeżeli tak to mamy wyłączenia z art. 4 ust.6^3, ponieważ opłaty na remonty służą utrzymaniu nieruchomości.

      A teraz sprawdźmy czy powyższy tok rozumowania jest poprawny!
      Oparty on jest na regule, że w SM występuje dwie grupy kosztów, a mianowicie eksploatacja i utrzymanie.

      Potwierdza to Wyrok SN z dnia 25/7/2013 r. sygn akt II CSK 678/12:
      “Nowelizacja art. 6 u.s.m, która weszła w życie z dniem 31/7/2007 r., zastąpiła dotychczasową kategorię kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi – kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości.”

      Gdyby mieli rację moi Adwersarze to wtedy w SM występowałyby następujące koszty:
      eksploatacja, utrzymanie i remonty.

      Szkopuł tkwi w tym, że jest to literalna interpretacja przepisów nie potwierdzona żadnym wyrokiem/uchwała SN.

      Ze swojej strony pragnę serdecznie podziękować, za ciekawą i pouczającą dyskusję w temacie czy FR może finansować stratę bilansową.

      • Marcus

        Najprostsze określenie remontu (za Wikipedią):
        Remont – przywrócenie wartości użytkowej (funkcjonalności, sprawności techniczno-ekonomicznej) obiektu (maszyny, urządzenia, budynku). Należy odróżnić remont i naprawę (remont nieplanowy), która również polega na przywróceniu wartości użytkowej ale – obiektu uszkodzonego.”
        Wg Prawa Budowlanego (a o nim mówimy, mowiąc “remont w SM”), to:
        roboty budowlane obejmujące odtworzenie zarówno wszystkich elementów budynku, jak i jego poszczególnych części, jak np.:
        -remont kominów,
        -remont dachu wraz z obróbkami blacharskimi,
        -remont klatki schodowej,
        -remont poddasza,
        -remont lokali na pierwszej kondygnacji,
        -remont piwnicy,
        -remont elewacji,
        -remont balkonów,
        -remont instalacji (centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazowej, elektrycznej, wentylacyjnej, wodociągowej, kanalizacyjnej, klimatyzacyjnej),
        -remont dwóch kondygnacji.”
        Po prostu: Remontem w przypadku GZM w SM, jest wszystko to, co nie jest bieżącą konserwacją, lub naprawą.

  4. Zbychu

    Do ;Amon Sola

    A w którym to miejscu TK stwierdził, że środki wpłacone na fundusz remontowy należą się spółdzielni – coś nie tak z tokiem myślenia – TK stwierdził tylko, że odpowiedni udział należy się byłym członkom spółdzielni, Którym przysługuje odrębna własność – i tylko tyle.
    Odnosząc się do uzasadnienia dotyczącego ewentualnych roszczeń byłym członkom to TK przekroczył swoje uprawnienie, bo nie jest jego rolą ocenianie – czy i na jakiej podstawie prawnej (ustaw zgodnych z Konstytucją RP) osoby te mogą dochodzić zwrotu roszczeń związanych ze zwrotem wpłaconych środków. Rolą TK jest tylko ocena zgodności z Konstytucją – tylko tyle.
    8. Art. 26 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze w zakresie, w jakim nie przewiduje prawa byłego członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje odrębna własność lokalu, do odpowiedniej części funduszu remontowego, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 21 ust. 1 i z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
    Gdzie tu jest mowa, że środki należą się wspólnocie – TK tylko zwrócił uwagę na konieczność dokonywania rozliczeń ze wspólnotami. Na marginesie środki wpłacone na fundusz remontowy wspólnoty pozostają własnością członków spółdzielni i podlegają zwrotom niewykorzystane przez wspólnotę w sytuacji kiedy członek wspólnoty zbywa lokal.
    Do Pana Czareka Meszyńskiego.

    Wątpliwe jest aby fundusz remontowy był wyłączony w świetle art. 6 ust. 1 USM – artykuł ten jest
    Jednoznaczny i nie przewiduje odstępstw . Przewiduje on konieczność ustalania stawek rokrocznie
    zgodnie z wykładnią zawartą w Wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r., II CSK 30/05 sygn. akt II CSK 30/05
    Pytanie do Pana Marka.
    Czy kredyt wzięty na pokrycie kosztów termomodernizacji kilku budynków (w którym są wyodrębnione lokale) może być zabezpieczony wpłatami na fundusz remontowy spółdzielni,
    w sytuacji kiedy we wszystkich budynkach (nieruchomościach) zarządzanych przez spółdzielnię na podstawie art. 27 ust 2 USM , są lokale wyodrębnione,
    – czy też zabezpieczony hipoteką poszczególnych nieruchomości na które pobrano kredyt,
    ewentualnie środkami ( i wpłatami) funduszu remontowego nieruchomości podstawowej ?

    • Marcus

      Jakby “półprawdy” i riposta na nie.

      • Endriu

        Zdziwienie budzi motanina obecnego zarządu i RN.
        Po odejściu poprzedniego złego D’ducha wydawało się, że nowy, otwarty duch zstąpił do okaleczonej SM “Śródmieście”. Trudno było uwierzyć w opinie, że nowe jest jak stare.
        Wprowadzenie walnego zgromadzenia po 9 latach od nowelizacji USM z 2007 r. – zamiast ZPCz – jest dobrym krokiem!
        Zupełnie niezrozumiałe jest odwlekanie walnego na wiosnę 2017 roku! To nie musi być doroczne sprawozdawcze, a nadzwyczajne WZ! Faktycznie tu nadzwyczajne!

        Wystarczy kilka palących punktów do porządku:
        1.Uchwalenie regulaminu WZ . Jeśli zarząd nie potrafi (nie chce?) szybko opracować sensownego projektu, to walne obraduje wprost według zapisów ustawowych i statutu!!!
        2. Informacja (rzetelna) o aktualnej sytuacji spółdzielni w istotnych aspektach jej funkcjonowania, zatem o procedurach i konsekwencjach upadłości układowej, upadłości likwidacyjnej oraz o likwidacji SM wola większości członków. W tym także o faktycznej liczbie lokali w poszczególnych nieruchomościach w rozbiciu na tytuły prawne (lokatorskie, własnościowe, odrębna własność, inne – wraz z tytułami prawnymi do działek).

        3. Podjęcie uchwały WZ o sposobie rozwiązania problemu głównego z punktu 2. Najlepiej
        z ponad 50 % quorum. To da zarządowi podstawę do konkretnych działań w imieniu spółdzielni, zgodnie z wolą spółdzielców.

        JUŻ TERAZ REZERWOWANIE SOBIE PRZEZ ZARZĄD I RN WYŁĄCZNOŚCI
        W DECYDOWANIU O UKŁADZIE PRZED WALNYM OZNACZA NIESTETY ZARZĄDZANIE W STYLU ZŁEGO WW ‘DUCHA.

        4. Punkt otwarty na projekty uchwał i wnioski członkowskie – według zgłoszonych.

        Przedsięwzięcie wymaga rzetelnych UPRZEDZAJĄCYCH informacji do członków
        i mieszkańców. Bez kunktatorstwa, opóźniania, przemilczeń, zaskoczeń.
        Trzeba uczynić wszystko co możliwe, aby na to walne przyszło jak najwięcej członków. Dobrze poinformowanych merytorycznie!

        Na koniec kamyk:
        ZARZĄD I RN TO NIE ŻADNA WŁADZA, A ORGANY SPÓŁDZIELNI!!!
        CZAS NAJWYŻSZY ODEJŚĆ OD TEGO WŁADCZEGO NAZEWNICTWA,
        A ZWŁASZCZA I OD PRAKTYKOWANIA “WADZY” typu Alternatywy 4.

        Życzę finału korzystnego dla OGÓŁU SPÓŁDZIELCÓW I MIESZKAŃCÓW.

        Jak się nie uda, to faktycznie zaorać.

  5. Czarek Meszyński

    Uzasadnienie do Postanowienia sygn. akt XIV GUp 14/14 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieście (XIV Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych) oparł w całości na ustawie Prawo upadłościowe (artykuły 268, 220, 268, 536, 336, 345, 158, 156). Prawo to reguluje zasady wspólnego dochodzenia roszczeń wierzycieli od niewypłacanych dłużników będących przedsiębiorcami – art.1 ust.1.

    Art. 5 ust. Przepisy ustawy stosuje się do przedsiębiorców w rozumieniu k.c. (Przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową).

    W art. 6 zostały zastosowane wyłączenia:
    Nie można ogłosić upadłości: Skarb Państwa; jednostka samorządu terytorialnego, publiczny samodzielny zakład opieki zdrowotnej; osoby fizyczne prowadzące gospodarstwo rolne; uczelnie; fundusze inwestycyjne.

    Oprócz całkowitych wyłączeń mamy ograniczenia wynikające z innych ustaw.

    I tak chociażby spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiada całym swoim majątek wobec wierzycieli, ale udziałowcy/właściciele tylko do wysokości wniesionych udziałów; innymi słowy ich majątek prywatny jest zabezpieczony w przeciwieństwie do spółki cywilnej czy też komandytowej w przypadku komplementariusza wobec wierzycieli odpowiada w sposób nie ograniczony, również PRYWATNYM MAJĄTKIEM.

    Takie samo ograniczenie wobec wierzycieli spółdzielni ustawodawca wprowadził w art. 19 § 2 i 3 u.p.s.

    Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.

    Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.

    A to oznacza, że ustawodawca ograniczył odpowiedzialność członków i zabezpieczył ich prywatny majątek.

    A tym czasem powszechną praktyką jest, że komornik blokuje konta spółdzielni i zabiera środki zgromadzone przez spółdzielców na eksploatację i utrzymanie nieruchomości. I żaden organ spółdzielni nawet nie zaprotestuje i nie wskaże sądowi podstawę prawną dot. ograniczenia.

    Proszę sobie wyobrazić, co by się stało gdyby komornik właścicielowi spółki z o.o. wszedłby na jego prywatny majątek. Przegrałby by w cuglach w sądzie, musiałby zapłacić odszkodowanie i prawdopodobnie by stracił uprawnienia komornicze.

    Po tym przydługim wstępie przejdę do konkluzji.

    Sąd w uzasadnieniu napisał:
    Zasadniczą przesłanką która skłoniła zarząd do takowego wystąpienia była udokumentowana w ich ocenie możliwość lepszego zaspokojenia przez Spółdzielnię wierzycieli upadłościowych w układzie, aniżeli poprzez całkowitą likwidację jej składników majątkowych.

    KURIOZALNE: Zarząd bardziej się troszczy o wierzycieli niż o swoich członków. Zastanawia mnie tylko bierna postawa spółdzielców, że po ogłoszeniu tego postanowienia nie podnieśli larum i nie przepędzili nielojalny zarząd.

    Zastanawia mnie również, dlaczego żaden prezes upadłej spółdzielni nie zakwestionuje czynności komornika na drodze sądowej wskazując ustawowe ograniczenie wynikające art. 19 § 2 i 3 u.p.s.

    Gdyby takie ograniczenie wyegzekwować, żadna spółdzielnia by już nie upadła, bo potencjalni wierzyciele wiedzieliby, że się nie pożywią na prywatnym majątku spółdzielców.

    Podzielam pogląd prof. Łętowskiej:
    “Rugi spółdzielcze nie weszły jeszcze w fazę finalną (kierowanie egzekucji do mieszkań), już jednak się zaczynają przygotowania do nich – okrążanie (skupowanie długów spółdzielni, wpisy w księgach).”
    http://osiedlezaciszewaw.pl/?p=2219

    “Jak się okazuje w praktyce, własność i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie chroni przed dewastacją. Cóż z tego, że nasze mieszkania prawnie są chronione skoro budynki niszczeją i przekształcają się w rudery, a osiedla w slumsy.
    Prawo to jedna rzecz, ale uczynienie z tego prawa użytku wymaga czasami ogromnego wysiłku – wyszarpania! Ochrona prawna, które nam prawo gwarantuje musi być wyszarpana na siłę i to właśnie robimy.”
    http://osiedlezaciszewaw.pl/?p=2098

    Moim zdaniem, nie jest to przypadek, że na początek poszły spółdzielnie dysponujące cennymi nieruchomościami w śródmieściu Warszawy i Łodzi. Ani Rubikowa ani Diduch nie byliby wstanie w pojedynkę przeprowadzić takiej operacji.

  6. Czarek Meszyński

    FUNDUSZ REMONTOWY pod OCHRONĄ SĄDU.
    Sąd Apelacyjny w Białymstoku (sygn. akt I ACa 410/12) opowiedział się za poglądem:

    “Środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą służyć do pokrywania wydatków na inne cele, niż zostały do tego przeznaczone, w szczególności cele inwestycyjne (…)
    Decyzja o wykorzystaniu środków zgromadzonych na funduszu remontowym jest sprzeczna z prawem, gdyż narusza zakres uprawnień wspólnoty przysługujący wobec przekazanych środków pieniężnych przez właścicieli lokali.
    Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na ten cel, dla którego zostały uiszczone.”
    http://orzeczenia.bialystok.sa.gov.pl/content/$N/150500000000503_I_ACa_000410_2012_Uz_2012-09-26_001

    Bezznaczenia jest to, że wyrok dot. wspólnoty mieszkaniowej, albowiem chodzi o samą zasadę.

    Pamiętać należy, że dla wyodrębnionych lokali z zasobów mieszkaniowych ma zastosowanie przepis art. 27 ust. 1 u.s.m.
    W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o własności lokali (…).

    • Amon Sola

      Niestety fakt, iż przedstawiony przez Pana wyrok dotyczy wspólnoty mieszkaniowej jest tutaj kluczowy. Wspólnota mieszkaniowa nie działa na podstawie prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawa o własności lokali w przeciwieństwie do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w ogóle nie wspomina o funduszu remontowym. Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej funkcjonuje w oparciu o uchwał właścicieli wspólnoty. To powoduje iż paragrafy i wykładania ze wskazanego wyroku w ogromnej większości nie mają zastosowania w przypadku spółdzielni.

      Zwrócę tutaj jednak uwagę na jeden istotny dla tej dyskusji fragment wskazanego wyroku:
      “W związku z różnicą terminologiczną między pojęciem „remontu” a pojęciem „konserwacji” należy odwołać się do jej wyjaśnienia wyrażonego w orzecznictwie. Stosownie do stanowiska wyrażonego w wyroku NSA z 15 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 844/07) – prace wykonywane w obiekcie budowlanym będą remontem, jeżeli będą polegały na odtworzeniu stanu pierwotnego. Prace niepolegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mające na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie będą bieżącą konserwacją, a nie remontem.”

      Akapit ten doskonale wyjaśnia (w rozumieniu sądów) jaka jest różnica między remontem a eksploatacją i tłumaczy na jakiej zasadzie sądy i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych odmiennie traktują opłaty eksploatacyjne i wpłaty na fundusz remontowy, co powoduje że funduszu remontowego nie chroni art. 4 ust 6 z indeksem 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

      • TEMIDA

        Tere fere Kolego. Z tego co nam tu Kolega mąci konserwacja ma związek z eksploatacją budynku a remont budynku to już nie. A z czym ma związek? Z korzystaniem z trawników wokół budynku? Jeśli stan techniczny budynku jest taki podły, że nie da się go już używać (czyli eksploatować) to trzeba zrobić remont tzw kapitalny. A jeśli nie jest tak dramatycznie to się robi konserwacje zwane też remontami bieżącymi. Modernizacja (termomodernizacja) budynku też pewno zdaniem Kolegi nie ma związku z eksploatacją budynku.

        Sędziowie mogą artykułować różnice między konserwacją, remontem i modernizacją budynku ale ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie specyfikuje oddzielnych funduszy na remont, konserwację i termomodernizację budynku. Wszystkie wymienione czynności mają związek z eksploatacją budynku i ustawa na ten cel przewiduje jeden fundusz, który określa ogólnym terminem funduszu remontowego. Podział na poszczególne czynności związane z utrzymaniem właściwej kondycji budynku lub poprawą standardu tej kondycji może prowadzić co najwyżej do podziału konta funduszu remontowego na podkonta ale w żadnym wypadku do tworzenia odrębnych funduszy. Praktyka tworzenia oddzielnych funduszy związanych z eksploatacją budynku stosowana jest w wielu spółdzielniach, które powołują np. oddzielny fundusz na termomodernizację budynku. To działanie spółdzielni jest absolutnie nieuprawnione. Zdzierają z ludzi oddzielną opłatę na termomodernizację i oddzielną opłatę na fundusz remontowy, który leży odłogiem, bo wpływy z opłaty na fundusz remontowy są takie wysokie, że przychodów pochodzących z tej opłaty nie sposób wykorzystać na potrzeby remontowe i konserwacyjne budynku.
        O tym , że fundusz remontowy nie jest funduszem WŁASNYM spółdzielni w związku z czym nie można wykorzystywać go na pokrywanie strat spółdzielni zdecydował również Trybunał. Myślę, że kwestię różnicy pomiędzy funduszami własnymi spółdzielni a tymi funduszami, które nie są funduszami własnymi spółdzielni trzeba będzie wyartykułować w oddzielnej publikacji bo dyskusja pod tym wpisem zrobi się nieczytelna.

      • Czarek Meszyński

        To fakt, wspólnota mieszkaniowa nie działa na podstawie ustaw spółdzielczych, ale spółdzielnia mieszkaniowa owszem działa jak najbardziej na podstawie ustawy o własności lokali w zakresie:
        art. 27 ust. 1 u.s.m.
        W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o własności lokali (…).

        Fundusz Remontowy przeznaczony na nieruchomość wspólną, w której wystąpiło wyodrębnienie lokalu nie jest własnością spółdzielni tylko właścicieli danej nieruchomości licząc według udziałów. Spółdzielnia może mieć większościowy udział lub mniejszościowy.

        NSA oparł prawdopodobnie swe stanowisko na szczegółowym wyjaśnieniu Ministra Finansów z dnia 13 marca 1995 (PO 3-722-160/94) – polecam.
        Przez remont rozumie się wykonanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu/przywrócenie pierwotnego stanu.

        Z punktu widzenia księgowości w SM do czynienia z konserwacją mamy wtedy, gdy występuje tylko robocizna, zaś z remontem gdy występuje robocizna i materiał (malowanie okien – konserwacja, wymiana okien – remont).

        W mojej opinii art. 4 ust. 6^3 u.s.m. jak najbardziej chroni fundusz remontowy, ponieważ obok konserwacji służy do utrzymania nieruchomości (Prawo budowlane).
        A w art. 6 ust. 3 podana jest tylko regulacja – imperatyw, że jest to fundusz obowiązkowy.

        Kluczem do zrozumienia czym jest fundusz remontowy nie jest posługiwanie się terminami: fundusz własny, podstawowy, celowy, specjalny, obowiązkowy itd. tylko celowością jego utworzenia.

        Przy tym należy wziąć pod uwagę złożoność uprawnień do używania lokali w SM, albowiem mamy:
        – najem – czynsz,
        – spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zaliczki na opłaty,
        – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – zaliczki na opłaty,
        – własność – zaliczki na opłaty,

        i w zależności od tego kto wnosi opłaty z tytułu uprawnienia do lokalu będziemy mieli różne podstawy prawne.

        We wspólnotach jest dużo prostsze – bo mamy tylko własność.

        Dlatego przywołałem powyższy wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku:
        „Środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą służyć do pokrywania wydatków na inne cele, niż zostały do tego przeznaczone, w szczególności cele inwestycyjne (…).

        I to jest podana ogólna zasada do dysponowania funduszem remontowym.

        Celem zarówno wspólnoty jak i spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i związku z tym mamy te same zasady ogólne.

      • Amon Sola

        Do Temidy:
        1)
        Piszesz że “ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie specyfikuje oddzielnych funduszy na remont, konserwację i termomodernizację budynku. Wszystkie wymienione czynności mają związek z eksploatacją budynku i ustawa na ten cel przewiduje jeden fundusz, który określa ogólnym terminem funduszu remontowego.”

        To już całkowite pomieszanie. Eksploatacji nie pokrywa się funduszu remontowego. Zgodnie z art.6 punkt 3 spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a więc fundusz ten dotyczy wyłącznie remontów. Finansuje się z niego wyłącznie prace o charakterze odtworzeniowym. Koszty eksploatacyjne nie są rozliczane w żadnym wyodrębnionym funduszu, chociaż zgodnie z art 4. ust. 4^1 Zarząd prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości rozliczenie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Przykładowo więc wymiana wind w budynku pokrywana jest z funduszu remontowego, natomiast bieżąca konserwacja wind podnosi koszty eksploatacyjne nieruchomości i nie może być pokryta z tego funduszu.

        2)
        Prosił bym o dodatkowe informacje na temat tego że Trybunał Konstytucyjny nie uważa funduszu remontowego spółdzielni za jej fundusz własny. Był by to bardzo ważny argument w tej dyskusji.

        Do Pana Czarka Meszyńskiego.
        A)
        Odnośnie tego że “A w art. 6 ust. 3 podana jest tylko regulacja – imperatyw, że jest to fundusz obowiązkowy.” Proszę przeczytać treść tego ustępu poniżej i zastanowić się czy nie zawiera też obowiązku płacenia składek na fundusz przez właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni?

        “Art. 6 ust. 3
        Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.”

        B)
        Zasada którą przywołuje Pan z treści wyroku:

        „Środki zgromadzone na funduszu remontowym nie mogą służyć do pokrywania wydatków na inne cele, niż zostały do tego przeznaczone, w szczególności cele inwestycyjne (…).”

        nie ma zastosowania w przypadku Spółdzielni, ponieważ Art. 90 par. 1 prawa spółdzielczego wprost pozwala spółdzielni pokrywać starty bilansowe ze swoich funduszy własnych.

        “Art. 90. § 1. Straty bilansowe spółdzielni pokrywa się z (…) innych funduszów własnych spółdzielni (…).”

        C)
        Natomiast w kwestii prawa właścicieli wyodrębnionych lokali do swojej części funduszu remontowego faktycznie Trybunał Konstytucyjny podziela w pewnym stopniu pana argumentacje w wyroku http://trybunal.gov.pl/rozprawy-i-ogloszenia-orzeczen/wyroki/art/7402-spoldzielnie-mieszkaniowe-zasady-uzyskania-czlonkostwa/ uznając za niekonstytucyjny brak możliwości odzyskania wpłat na fundusz w momencie utworzenia wspólnoty. Co nie zmienia faktu że nie spotkałem się z sytuacją by spółdzielnia oddała komuś wpłaty na fundusz remontowy bo posiada własność lokalu.

      • Czarek Meszyński

        Do: Amon Sola
        Może Wyrok SN z dnia 25/7/2013 r. sygn akt II CSK 678/12 rzuci nieco snop światła na omawianą kwestię:

        “Nowelizacja art. 6 u.s.m, która weszła w życie z dniem 31/7/2007 r., zastąpiła dotychczasową kategorię kosztów i przychodów gospodarki zasobami mieszkaniowymi – kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości.
        Czyli w SM mamy dwie grupy kosztów:
        1. eksploatacja,
        2. utrzymanie.

        W skład utrzymania wchodzi konserwacja i remonty.
        Zarówno eksploatacja i utrzymanie objęte są ochroną z art. 4 ust. 6^3 u.s.m. Zasadnicza różnica z punktu widzenia ekonomicznego jest taka, że konserwacja musi być bezwzględnie rozliczona w skali roku, natomiast fundusz remontowy może być kumulowany, stąd dodatkowe regulacje w art. 6.

        Zgodnie z przepisem bezwzględnie obowiązującym z art. 1 ust. 7 u.s.m. wynika, że stosujemy przepisy z u.p.s. w SM tylko wtedy jeżeli ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych czegoś nieuregulowała.

        Natomiast środki gromadzone na eksploatacji i utrzymanie (konserwacja i remont) są uregulowane i nie można przeznaczyć ich na inne cele i dlatego art. 90 § 1 u.p.s nie ma zastosowania do funduszu remontowego w SM.

        Boleśnie się o tym przekonała była prezes SM Domator Teresa R-M
        “Działanie na szkodę spółdzielni przez Teresę R.-M. polegało na przeznaczeniu 750 tys. zł z funduszu remontowego na pokrycie bieżących kosztów działania spółdzielni” Sąd skazał ją na 1,5 roku pozbawienia wolności (w zawiasach).

        https://www.wprost.pl/329798/Olsztyn-Rozpoczal-sie-proces-bylej-prezes-spoldzielni-mieszkaniowej
        http://olsztyn.wyborcza.pl/olsztyn/1,35189,9701966,Sledczy__Dzialali_na_szkode_Domatora__stana_przed.html

        Ustawodawca chroni mienie spółdzielców.
        Chyba, że ktoś z nieznanych mi pobudek zamiast remontować swoją nieruchomość woli finansować “fantazje” prezesa, ale wtedy, jeżeli chciałby być w zgodzie z prawem, powinien zrobić darowiznę. Ale czy takie działanie jest racjonalne?

        Spółdzielnia oddaje zgromadzone środki zgromadzone na FR właścicielowi z chwilą powstania wspólnoty – dobrowolnie albo pod przymusem sądowy; ustawodawce tego zagadnienia jeszcze nie uregulował.

        Nie ma potrzeby by spółdzielnia oddawała FR właścicielowi jeżeli wspólnota jeszcze nie powstała, a spółdzielnia zgodnie art. 27 ust. 2 u.s.m. sprawuje zarząd nad współwłasnością.
        Ale to oczywiście nie oznacza wcale, że środki zgromadzone na FR można wydać na inne cel niż określa ustawa.

        Podsumowując
        Biorąc przepisy prawa pod uwagę według kolejności obowiązujących ustaw oraz orzecznictwo po roku 2007, działanie prokuratury i wyroki sądów karnych nie ma wątpliwości, że FR może być wykorzystywany tylko do celów do jakich on został utworzony.

        Taki pogląd oczywiście spotyka się z silnym oporem organów SM, ponieważ w sposób zdecydowany ogranicza możliwość wyprowadzania zgromadzonych pieniędzy na FR ze spółdzielni na tak zwaną stratę bilansową. O wielkości tego zjawiska świadczą sprawozdania finansowe SM. W mojej małej SM liczącej 143 lokale magicy od kuglarstwa finansowego próbowali tylko na stracie bilansowej wyprowadzić blisko 0,5 mln zł z FR.

      • Amon Sola

        Odnośnie wyroku akt II CSK 678/12
        Sprawa ta nie dotyczy kwestii przeznaczenia funduszu remontowego na pokrycie strat, więc nie jest do końca nam pomocny, ale proszę zwrócić uwagę na fragment:

        “stratę bilansową Spółdzielni pokrywa się w pierwszej kolejności z funduszu zasobowego, a następnie z udziałowego i remontowego (§ 68 ust. 3);”

        Sąd w tym miejscu w jednym zdaniu pisze dokładnie to o czym przekonuje Państwa od samego początku.

        Odnośnie Prezes Spółdzielni Domator
        Nigdzie nie znalazłem informacji że Prezes Domatora została skazana za przeznaczenie funduszu remontowego na pokrycie strat spółdzielni. Przywołane przez Pana artykuły prasowe wspominają jedynie że była o to oskarżona. Jest to o tyle istotne że postawiono jej 15 zarzutów a skazano za 8. Proszę porównać te 2 informacje. Jedna o postawieniu zarzutów druga o skazaniu:
        http://forum.gazeta.pl/forum/w,64,125653394,125653394,Oskarzona_o_15_przestepstw_byla_prezes_Teresa_R_M.html
        http://olsztyn.tvp.pl/19140383/15-roku-wiezienia-w-zawieszeniu-byla-prezes-domatora-skazana

        Dodatkowo proszę zwrócić uwagę na aktualny statut Spółdzielni Domator (http://www.smdomator.pl/downloads/statut.pdf). § 154 ust. 2:

        “Stratę bilansową Spółdzielni pokrywa się w pierwszej kolejności z funduszu zasobowego, następnie udziałowego, a następnie z funduszu remontowego. ”

        W świetle tego punktu można było pociągnąć prezes do odpowiedzialności karnej jeśli wykorzystała fundusz remontowy bez zgody Walnego Zgromadzenia (nie jestem jednak pewien czy za jej kadencji on obowiązywał). Identyczny zapis znajduje się w statucie Spółdzielni Śródmieście o czym wspominałem w mojej analizie.

        Rozumiem że Pana zdaniem powyższy artykuł statutu jest nielegalny i zaakceptowany przez KRS z naruszeniem prawa?

        Na koniec przykładowy wyrok w sprawie konkretnie związanej w pokrywaniem strat z funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowej: http://orzeczenia.ms.gov.pl/content/fundusz$0020remontowy$0020strat/150515000004503_IX_Ca_000218_2014_Uz_2014-07-01_002 (Nawiasem mówiąc, wyrok ten zapadł w Olszynie a pozwaną jest była prezes T.M., także dotyczy on chyba również byłej prezes Domatora!)

        Mam nadzieje że lektura tego wyroku rozwieje wszystkie wątpliwości. Szczególnie ten fragment:

        “Prawo spółdzielcze wskazuje z jakich funduszy pokrywane są straty bilansowe spółdzielni. Z art. 90 ust. 1 ustawy z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze wynika, iż straty te pokrywane są z funduszu zasobowego, a w części przekraczającej fundusz zasobowy – z funduszu udziałowego i innych funduszów własnych spółdzielni według kolejności ustalonej przez statut. Ponieważ fundusz remontowy należy do kategorii funduszy własnych spółdzielni, co wynika między innymi z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2007 r. (III CSK 412/06, LEX nr 315525), działania pozwanej wydatkującej środki z tego funduszu na pokrycie zobowiązań spółdzielni były zgodne z art. 90 ust. 1 ustawy Prawo spółdzielcze. Skoro bowiem art. 90 § 1 prawa spółdzielczego żadnego z funduszy własnych nie wyłącza z zakresu pokrywania straty bilansowej, w braku szczególnej podstawy prawnej nie jest z niego także wyłączony fundusz remontowy. W rozpatrywanym okresie statut spółdzielni nie zawierał zapisów ograniczających możliwość przeznaczania środków z funduszu remontowego na inne cele niż remont nieruchomości.”

      • Marcus

        Jeżeli otworzy się ostatni link, to na “belce” u góry jest zakładka “orzeczenia podobne”. Można ja otworzyć, a wtedy znajdzie się cale mnóstwo wyroków w tym temacie. Bardzo ciekawych wyroków.

  7. Zbychu

    Łamiecie sobie Państwo głowy normami przepisów,
    a ciekawe jak rozstrzygnie zagadnienie prawne SN
    (na stronie SN znajdziecie Państwo uzasadnienie wniosku) :

    Przedstawione zagadnienie prawne Sądowi Najwyższemu oznaczonej pod sygn.. akt III CZP 78/16: (Data wpływu: 25 sierpnia 2016 r.) „Czy właściciel lokalu – garażu wyodrębnionego z budynku posadowionego na gruncie stanowiącym własność gminy, na którym ustanowiono prawo użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, przysługujące obecnie spółdzielni i właścicielom wyodrębnionych lokali – garaży, jest zobowiązany ponosić na rzecz spółdzielni mieszkaniowej koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem lokalu – garażu oraz nieruchomości wspólnej na podstawie art. 4. ust. 2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity z 17.10.2013 r., Dz.U. 1222 z 2013 r.) na zasadach określonych w uchwałach rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej, czy też jest zobowiązany do uiszczania tych kosztów w wysokości rzeczywiście poniesionych przez spółdzielnię?”,

  8. szelpon

    Przestańcie szukać wyroków tylko zacznijcie logicznie analizować. Każdy fundusz jest tworzony w jakimś celu czyli w przypadku remontowego został utworzony dla celów REMONTOWYCH. Nie jest to żadne świadczenie na rzecz SM tylko na wspólny cel SM jedynie gospodaruje tym funduszem w imieniu swoich mieszkańców. To , że KRS zarejestrował gówniany statut wbrew ustawie to jeszcze nie świadczy , że zapisy statutu stanowią prawo. Dodatkowo w każdej SM mieszkają osoby bez członkostwa i żaden statut ich nie dotyczy. wszyscy mamy pokryć uzasadnione koszty utrzymania nieruchomości i pozostałych wspólnych. Nie oznacza to jednak , że mamy pokryć nieuzasadnione koszty wytworzone przez zarząd i radę nadzorczą. Jeżeli np. zarząd zatrudnił sobie dla relaksu w ramach nudy spółdzielczej agencję z panienkami i obciążył tym wydatkiem mieszkańców to co MAJĄ ZAPŁACIĆ czy szukać poprzez np. prokuraturę gdzie ich kasa się podziała ? Wszyscy wpłacamy zaliczki na koszty utrzymania nie zaś jakieś świadczenie na rzecz SM. Sądy są jakie są wyroki wydają bez konsekwencji , ale może najwyższy czas aby sami spółdzielcy zaczęli sprawdzać W JAKIM CELU WPŁACAJĄ KASĘ DO SM ? Patrząc na wyroki nic nie wymyślicie , ja też posiadam wyrok wielkiego sądu apelacyjnego VI Apelacyjnego w Warszawie, gdzie kupione gęsi stwierdzają , że członek SM nie ma interesu prawnego w unieważnianiu uchwał .

  9. Zbychu

    Akcja CBA. Zatrzymali władze spółdzielni mieszkaniowej

    Śledztwo jest prowadzone m.in. w związku z podejrzeniem niegospodarności wielkich rozmiarów zarządu SK Banku, nieprawidłowego prowadzenia ksiąg rachunkowych – podawania w nich nierzetelnych danych oraz przekazania nieprawdziwych informacji Narodowemu Bankowi Polskiemu.

    http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/akcja-cba-spoldzielnia-mieszkaniowa-kolo-sk,185,0,2189497.html

  10. TEMIDA

    Bardzo jestem ciekawa kto jest autorem tego tekstu. To osoba, która pod pozorem troski o interes spółdzielców upowszechnia wyrok Sądu Najwyższego III CSK 412/06 z dn 12.04.2007 :
    https://mojepanstwo.pl/dane/sn_orzeczenia/27706,iii-csk-412-06.

    z błędnie wyprowadzonymi z tego wyroku wnioskami.

    Przyznaję, że jest w nim fragment, w którym skład orzekający pogubił się w logice wywodu (str. 7 akapit zaczynający się zdaniem „Twierdzenie pozwanej, że fundusz remontowy jest funduszem celowym nie podważa tezy, że jest on jednocześnie funduszem własnym”). W dalszej części akapitu SN rozwodzi się nad tezą, że wszystkie fundusze spółdzielni są CELOWE. Zgadzam się, że są celowe ale to nie oznacza, że są to fundusze WŁASNE ( art. 91 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze mówi, że straty bilansowe są pokrywane z funduszu udziałowego, zasobowego i innych funduszy WŁASNYCH spółdzielni).

    Ta sama ustawa wymienia tylko dwa fundusze WŁASNE spółdzielni : ZASOBOWY i UDZIAŁOWY i w art. 78 § 2 stanowi, że spółdzielnia tworzy także inne fundusze własne przewidziane w odrębnych przepisach oraz w jej statucie.

    Takim funduszem przewidzianym przez odrębne przepisy (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych) jest fundusz remontowy. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie nadaje mu jednak statusu funduszu WŁASNEGO spółdzielni, którym organy spółdzielni mogą dysponować w sposób uznaniowy. Wręcz przeciwnie w art. 4 ust 6 z indeksem 3 ustawa stanowi, że opłaty o których mowa w ust. 1-2 i 4 (dotyczy opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomość) przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach. I tu pojawia się przesłanka CELOWOŚCI funduszu. Fundusz remontowy jest więc funduszem CELOWYM i jego środki zgodnie z przywołanym zapisem mogą być przeznaczanie wyłącznie na remonty, czyli utrzymanie właściwego stanu technicznego spółdzielczych zasobów mieszkaniowych.

    Przepis art. 4 ust 6 z indeksem 3 został wprowadzony nowelą z dn 03.06.2005 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. nr 122 poz. 1024). Przepis obowiązywał już w dniu kiedy Sąd Najwyższy wydawał komentowany wyrok ale skład orzekający odnosił się do uchwały spółdzielni z 2004r a więc wydanej przed wejściem w życie przepisu zabezpieczającego przed uznaniowym dysponowaniem środkami funduszów CELOWYCH w spółdzielniach mieszkaniowych.

    Ps. Markus przemyśl co publikujesz, bo robienie wody z mózgu spółdzielcom nie jest naszym celem.

    Art. 19. Ustawy Prawo spółdzielcze:
    § 2. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.
    § 3. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.

    • TEMIDA

      Strona z publikacją wyroku została wyłączona.
      Wyrok wydali:
      SSN Marian Kocon (przewodniczący)
      SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
      SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

    • Amon Sola

      Witam serdecznie

      Muszę nieskromnie przyznać się do popełnienia tego tekstu.

      Przede wszystkim całkowicie zgadzam się z Państwem, iż pokrywanie start z funduszu remontowego jest skrajnie nieuczciwe i w praktyce oznacza, że to Spółdzielcy będą spłacać długi spółdzielni, ale wydaje mi się, że niestety taki mamy aktualny stan prawny.

      Przygotowując tę analizę zainicjowałem zresztą dyskusję na temat funduszu remontowego tutaj: http://temidacontrasm.info/wyparowalo-635-26153-zl/#comments Jeszcze raz muszę podziękować Panu Czarkowi Mieszyńskiemu za udzielone mi odpowiedzi. Były one bardzo pomocne i rozwiały kilka moich wątpliwości, ale z całym szacunkiem, w sprawie funduszu remontowego jego argumentacja mnie nie przekonała. Pozwolę sobie odnieść się tutaj do poszczególnych argumentów Temidy.

      Art. 19. § 2 i 3 nie mają tutaj zastosowania. Nie mamy tutaj do czynienia z egzekucją długów spółdzielni z prywatnego majątku spółdzielców.

      Wszyscy zgadzamy się, że spółdzielnia może pokrywać swoje straty z funduszy własnych (art. 91 § 1) i ustawa nie definiuje zamkniętej listy tych funduszy (art. 78 § 2).

      Fundusz remontowy tworzy spółdzielnia na podstawie art. 6 ust. 3:
      “Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.”

      Proszę zwrócić uwagę, iż obowiązek świadczenia na ten fundusz nie wypływa z art. 4 ust. 1–2 i 4, lecz właśnie z art. 6 ust. 3. To niestety powoduje, że funduszu remontowego nie chroni art. 4 ust 6 indeks 3, bo jego treść to:
      “Opłaty, o których mowa w ust. 1–2 i 4, przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach.”

      Brak też innego przepisu, który wprost definiowałby fundusz remontowy jako fundusz nie własny (cudzy?) spółdzielni. Mimo usilnych starań nie znalazłem, też żadnego wyroku w którym sąd podważał by zasadność pokrywania strat spółdzielni z funduszu remontowego.

      • Marcus

        I nie znajdzie Pan. Za to ja dziś “wyguglałem” ok. 10 wyrokow sadów okregowych i apelacyjnych ( wszystkie po 2010 roku i w wszystkich przywołany był ten wyrok SN z 2007r), a nawet jeden wyrok SN z 2012 roku, które:
        – uznają f. remontowy SM za fundusz własny SM, a nie “celowy”;
        – dopuszczają egekucję z niego długów SM;
        – dopuszczaja mozliwość pokrywania z niego straty w SM.
        Jakby było mało, to jeszcze “przy okazji” znalazlem wyroki tychże sądów, że opłaty mieszkaniowe są ŚWIADCZENIEM na rzecz SM, z terminem wymagalności określonym przez ustawę lub statut, a tym samym podlegaja egzekucji komorniczej na zasadach KC, KPC i ustawy o komornikach, jako wierzytelność nalezna SM.

      • TEMIDA

        Panowie, uwielbiam dyskusje z osobami, które mają kłopoty z logicznym myśleniem, szczególnie dlatego, że zajmują masę czasu.

        Do Amona:
        1)proszę się zastanowić nad pytaniem: czy remont budynku jest źródłem kosztów? Bo jeśli jest, to spółdzielca musi ten koszt pokryć. I na poczet pokrycia tego kosztu wnosi opłaty, o których mowa w art. 4. Te opłaty zgodnie z ust 6 z indeksem 3 nie mogą być zużyte na inny cel. Nie po to się tworzy w spółdzielni fundusze celowe, żeby środki jednego funduszu służyły na łatanie dziur w innym funduszu. Chaos w finansach spółdzielni jest niedopuszczalny bo jest inkubatorem bezmyślności i niefrasobliwości władz spółdzielni. Fundusz remontowy jest od pokrywania kosztów remontów a od pokrywania strat bilansowych są fundusze zasobowy i udziałowy.

        2)o czym Kolega mówi utrzymując, że art. 19 § 2 i 3 nie mają tu zastosowania bo pokrywanie strat spółdzielni z funduszu remontowego nie jest egzekucją z prywatnego majątku spółdzielców. To brzmi tak jakby mi Kolega usiłował wytłumaczyć, że moje prywatne środki finansowe nie są moją własnością. Jeśli ja je odprowadzam spółdzielni na pokrycie kosztu remontu budynku a one zostaną przeznaczone na inny cel to na spłacie kosztów remontu powstanie mi minus i będę musiała dołożyć. Zapłacę więc więcej niż wynosi koszt remontu a takiego obowiązku nie mam. Taka strata to nie jest strata na moim prywatnym majątku? To zdaniem Kolegi nie jest egzekucja niezawinionej przeze mnie straty bilansowej z mojego prywatnego majątku? A z czyjego?

        Do obydwu Panów: A co mają pisać ci, którzy przykładają rękę do spółdzielczych deficytów.

        Dyskusję uważam za zamkniętą, bo rozmawiam z osobami, które nie dotykają tematów tabu. Przez przemilczanie nie da się uzdrowić problemu eterycznych właściwości środków finansowych w budżetach spółdzielni mieszkaniowych.

      • Czarek Meszyński

        Marcusie,
        w nawiązaniu do:

        “Za to ja dziś „wyguglałem” ok. 10 wyrokow sadów okregowych i apelacyjnych ( wszystkie po 2010 roku i w wszystkich przywołany był ten wyrok SN z 2007r), a nawet jeden wyrok SN z 2012 roku”

        bardzo proszę o podanie sygn. akt tych wyroków, albowiem jestem bardzo ciekawy, które sądy powołują się na nieaktualną tezę wynikającą z wyroku SN o sygn. akt III CSK 412/06 z dnia 12 kwietnia 2007. Wyrok dot. sytuacji powstałej przed rokiem 2005. Dwie nowelizacje u.s.m. z roku 2005 i 2007 w sposób zasadniczy zmieniły rzeczywistość w spółdzielniach mieszkaniowych pod względem prawnym.

      • Czarek Meszyński

        “Przede wszystkim całkowicie zgadzam się z Państwem, iż pokrywanie strat z funduszu remontowego jest skrajnie nieuczciwe i w praktyce oznacza, że to Spółdzielcy będą spłacać długi spółdzielni, ale wydaje mi się, że niestety taki mamy aktualny stan prawny.”

        Mam tylko do powyższego zdania drobną uwagę:
        to nie jest stan prawny tylko powszechna praktyka akceptowana przez nieudolne zarządy i biernych spółdzielców.

        Wynika to z syndromu gotowanej żaby:
        Efekt ekonomiczny, mówiący o tym, że jeśli będzie się doić społeczeństwo, bardzo powoli zwiększając obciążenia podatkowe to zgodzi się ono na zwiększanie tych obciążeń bez końca.

        Spółdzielcy przez całe lata tolerują patologiczne stany w swoich spółdzielniach, a gdy komornik dobiera się do ich prywatnego majątku to już nie potrafią logicznie myśleć i się bronić, czyli następuje rugowanie z ich własności.

Dodaj komentarz