AGORA członków polskich SM ( i nie tylko)

Metamorfoza.

L. Staroń.

Gratulujemy Parlamentowi  i Pani Senator.

 

Rządowy projekt zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych uchwalony na ostatnim posiedzeniu sejmu:

1.  nie będzie  już można wykluczyć członka ze spółdzielni,

2. nie będzie  obowiązku wpłaty  wpisowego i wkładów oraz obowiązku składania deklaracji członkowskich,

3. członkiem spółdzielni automatycznie staje się  każdy, kto ma prawo do  jakiegokolwiek  lokalu w spółdzielni oraz ten kto zawarł umowę o budowę lokalu, a także ten  kto kupił od osoby trzeciej spółdzielcze  własnościowe prawo do lokalu. Tylko ten, kto kupił  na rynku wtórnym  odrębną własność  byłego lokalu spółdzielczego,  oraz najemca z art. 48 usm, jeśli chcą być członkami, muszą złożyć deklaracje członkowską. Członkostwo przysługuje też osobie posiadającej prawo do garażu. Przy zmianie brzmienia art. 3 ust 1, który jest teraz  szczegółową wyliczanką  grup posiadaczy praw do lokali,  co skutkuje automatycznym członkostwem w spółdzielni,  wymknęło się spod kontroli spore gremium spółdzielców. Są to ci członkowie,  którzy na mocy wyroku SN z dn.  24 maja 2013r  sygn akt III CZP 104/12 zamiast spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu dysponują jego ekspektatywą, bo ich budynki stoją na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym.  Czy spółdzielnie w związku  z tą przypadłością wykreślą ich z rejestru członków? :

Art 3.1

Uchwała SN w składzie 7 sędziów III CZP 104-12

4. członkostwo ustaje jeśli lokal zostaje sprzedany, jeśli zostaje zbyta lub rozwiązana umowa o budowę lokalu, jeśli wygaśnie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jeśli powstanie wspólnota na wniosek większości właścicieli w nieruchomości (art. 241  ust. 1), jeśli powstanie wspólnota z mocy prawa po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w nieruchomości spółdzielczej (art. 26 ust 1). Członkowie, którzy  nie wypełniają zmienionych warunków tacą członkostwo w dniu wejścia ustawy,

5. nie ulegają zmianie co do zasady postanowienia obydwu przywołanych powyżej przepisów. Nie będzie więc uchwały większościowej części właścicieli blokującej powstanie wspólnoty z mocy prawa  po wyodrębnieniu wszystkich lokali w nieruchomości. O fakcie wyodrębnienia ostatniego lokalu spółdzielnia w ciągu 14 dni  powiadamia na  piśmie wszystkich właścicieli lokali w nieruchomości.    W przypadkach przewidzianych  przez obydwa powyższe przepisy spółdzielcy  zamiast wspólnoty będą mogli utworzyć małą spółdzielnię w zależności od tego jaka będzie wola wyrażona przez większość właścicieli lokali.

6. nie będzie proponowanej w pierwotnej wersji projektu gilotyny  polegającej  na  ograniczeniu możliwości swobodnego przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. To najsłabsze spółdzielcze prawo, na bazie którego ma być przez spółdzielnie realizowany rządowy program Mieszkanie +,  zostało zabezpieczone wieloma mechanizmami chroniącymi je  przed  wygaśnięciem a także mechanizmami przenoszącymi je na rzecz bliskich. O wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na wniosek spółdzielni w postępowaniu procesowym będzie orzekał sąd. Lokatorowi, którego prawo wygasło zwrócony zostanie wniesiony wkład mieszkaniowy zwaloryzowany wg rynkowej ceny lokalu.  Niestety utrzymało się drugie po utracie członkostwa najbardziej fatalne  zagrożenie dla spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu :

Art 16.1

7. zostały uszczelnione przepisy dotyczące obowiązkowych zapisów jakie powinny znaleźć się w umowie o budowę lokalu. Umowa o budowę lokalu może być rozwiązana przez obydwie strony. Przez spółdzielnię tylko wtedy kiedy członek nie wywiązuje się z warunków umowy.

8.  na bieżąco czyli w okresach obrachunkowych  muszą być rozliczane wpływy i wydatki na funduszu remontowym nieruchomości. Jak to ma wyglądać w praktyce? Wychodzi na to, że jeżeli rozliczenie wpływów i wydatków w roku obrachunkowym wykaże na funduszu remontowym nadwyżkę, to prezes będzie musiał ją zwrócić  spółdzielcom.

9. w momencie ustania członkostwa z powodów, o których mowa w art. 241 oraz 26   właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym  w wysokości odpowiadającej przypadającemu na jego  lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej. Kwotę tego udziału ustala się na podstawie ewidencji i rozliczenia wpływów i wydatków funduszu remontowego, o których mowa w powyższej zmianie, według stanu na dzień ustania członkostwa. Spółdzielnia rozlicza się z właścicielem lokalu z funduszu remontowego i pozostałych nakładów niezwłocznie. Przepis dotyczy wszystkich członków wspólnot mieszkaniowych, które powstały   od  dnia  5 lutego 2015r (data publikacji wyroku TK K 60/13, który orzekł, że członek rozstający się ze spółdzielnią ma prawo do zwrotu niewykorzystanych środków funduszu remontowego).

10.  w nieruchomościach, w których są lokale o statusie odrębnej własności, zarząd będzie musiał zwoływać zebrania właścicieli, żeby uzyskać akceptację wysokości  opłat i zgodę na  dokonanie czynności przekraczających zwykły zarząd,

11. poprawiony został przepis o pełnomocnictwach przez uzupełnienie, że pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka spółdzielni. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności i dołączone do protokołu walnego zgromadzenia. Lista pełnomocnictw podlega odczytaniu po rozpoczęciu walnego zgromadzenia członków.

12.   ruszy zatrzymany  wyrokiem wydanym przez TK w 2012r.  proces uwłaszczania najemców w spółdzielniach, które przejęły nieodpłatnie zakładowe budynki mieszkalne. Najemca uzyska odrębną własność lokalu po zwrocie kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal,  w zakresie w jakim koszty te nie zostały uwzględnione w świadczeniach wynikających z umowy najmu oraz po pokryciu  kosztów w postępowaniu wieczystoksięgowym i kosztów wynagrodzenia notariusza związanych z zawarciem umowy nabycia lokalu. Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu budowlanego wnoszonego przez najemców, nie może przekraczać 5% aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych najemców. Na poczet należności zaliczone zostaną kaucje mieszkaniowe zwaloryzowane wg wartości rynkowej lokalu.

13. funkcji lustratora nie będą mogli pełnić członkowie zarządów i osoby im podległe w strukturach organizacyjnych spółdzielni mieszkaniowych. Szkoda tylko, że nie została wprowadzona zasada jawności rejestru lustratorów, bo kto skontroluje wykonanie tego przepisu, jeśli nie mają do niego dostępu oczy spółdzielców.

14. minister infrastruktury będzie mógł zastępować Krajową Radę Spółdzielczą i związki rewizyjne, jeśli nie będą się właściwie sprawowały,

15. komornik nie będzie mógł egzekwować zadłużenia spółdzielni z bieżących opłat wnoszonych przez członków i osoby nie będące członkami    na utrzymanie nieruchomości, chyba że egzekwowana wierzytelność jest długiem, który miał być zaspokojony z takich opłat.

Dziękujemy również wszystkim stowarzyszonym oraz niezrzeszonym spółdzielcom,  którzy  brali aktywny udział  w licznych  działaniach środowiska zwykłych członków spółdzielni mieszkaniowych protestujących przeciwko pierwotnej wersji projektu. 

 

20 Responses to “Metamorfoza.

  1. Emma102

    [ Dz. U. 2017 Poz. 1596 ] Zgodnie z art.8.1. najpierw spółdzielnie będą musiały zmienić statut. Należy więc poczekać i zobaczyć, jakie spółdzielnia zaproponuje rozwiązania by ten warunek wypełnić. Atmosferę jednak podkręca ust.2 oraz treść art.10. Z tego wynika, że ustawodawca ( może mając w pamięci problemy z „wchodzeniem w życie” walnych zgromadzeń w miejsce ZPCz) – chciał aby wszystkie przepisy wchodziły w życie i były stosowane od wejścia w życie ustawy. Tak zresztą Senat uzasadnił swoje poprawki (druk sejmowy 1766).

    Art. 8. 1. Spółdzielnie istniejące w dniu wejścia w życie ustawy dokonają zmian swoich statutów stosownie do wymagań niniejszej ustawy, w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze. Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego tych zmian spółdzielnie dokonają w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy. Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż przez okres 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
    2. W razie sprzeczności między postanowieniami statutów spółdzielni a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy.

    Art. 10. Do spraw sądowych wszczętych i niezakończonych prawomocnym orzeczeniem przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy niniejszej ustawy.

    • Beca

      Tu jest właśnie odpowiedź na zasadnicze i podstawowe zagadnienie. art. 8 ust.2 ogłoszonej ustawy. Nadrzędność zapisów ustawy nad zapisami statutów. Zgodne jest to z dawna zasadą orzeczniczą iż zapisy statutów i regulaminów nie mogą być sprzeczne z ustawą. Obecnie w orzecznictwie ( sam do doświadczam)króluje spychologia. Mieszkasz w budynku zarządzanym przez spółdzielnię, to podlegasz regułom spółdzielczym – w moim przypadku reguła ustalenia opłat zgodna z wewnętrznymi regulaminami. Nikt w sądzie ( pomimo mojej argumentacji)nawet nie zająknął się nad sprzecznościami regulaminów z przepisami powszechnie obowiazujacymi.

  2. Beca

    Już opublikowane Dz.U z 25.08.2017 poz. 2596. Przepisy wchodzą z dniem 9 września 2017

  3. Emma102

    Podaję stronę na bieżąco informującą o publikowaniu ustaw, usm (nowela) została zgłoszona 4 sierpnia, a musi być ogłoszona w Dzienniku Ustaw najpóźniej 28 sierpnia, http://www.rcl.gov.pl, wchodzi w życie 14 dni od ogłoszenia, także należy liczyć że od około połowy września już będzie obowiązywać.

  4. Inzynier

    Witam. Czy wiadomo kiedy ustawa wchodzi w zycie?
    Szukalem jej w dzienniku ustaw ale bezskutecznie…

  5. Emma102

    Ustawa podpisana, jednak to zmiany głównie dla małych spółdzielni… Dobrze, że coś się zmieniło ( poza uwolnieniem barier praw lokatorskich dla M +), ale euforii nie ma. Bo właściwie co to dzisiaj zmieni w molochach takich jak warszawska msm Energetyka, gdzie wszystko jest poza kontrolą ? Jak ratować majątek, na który zwykli spółdzielcy nie mają żadnego wpływu ? I póki co nie będą mieli, bo na walnych zgromadzeniach tzw. żołnierzy prezesów z powodzeniem zastąpią pełnomocnicy ( przepisy przecież nie wskazują pełnomocnika jako członka danej sp-ni). Z pieniędzy wspólnych, gdzie się da coraz to nowe deweloperskie inwestycje … a przy tym stale pogłębiająca się nierówność mieszkańców z powodu braku praw własności do gruntów dla wielu budynków – co ewidentnie działa tylko na korzyść prezesów. Jak dobitnie na forum sejmowym podkreślił poseł J.Sachajko – jest to dopiero początek niezbędnych i długo oczekiwanych zmian.
    https://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/spoldzielnie-mieszkania-reforma-ustawa-podpis,189,0,2351805.html

  6. szelpon

    Fajny temat dot. SM w Pionkach http://warszawa.onet.pl/pionki-urzedniczka-chciala-wysadzic-budynek-spoldzielni-zeby-zatrzec-slady-oszustwa/0vqve3b tylko autorowi trzeba uzmysłowić, że najemny pracownik spółdzielni to nie urzędnik

  7. Beca

    mam uwagę do punktu 9 wpisu
    Według mojej oceny jeśli ustawa wejdzie w życie ( po podpisie PAD) to art. 6 ustawy zmieniającej w związku z dodaną treścią art. 24(1)ust.3 i ust.4 wyraźnie, określa prawo do współwłasności części funduszu remontowego ( obliczana udziałem) dla każdego właściciela lokalu niebędącej członkiem spółdzielni i nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 27 ustawy o SM na dzień 5 luty 2015 czyli wyroku TK. Oznacza to, iż w nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie dotychczasowego art. 27 i występował przypadek iż na dzień 5 luty 2015 choćby jednego z właścicieli lokali nie wiązał stosunek członkostwa w spółdzielni, od tego dnia stan funduszu remontowego jest we współwłasności a także od każdego momentu po dniu 5 luty 2015, w danej nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię na podstawie art. 27 w dotychczasowym brzmieniu, pojawił się właściciel lokalu bez wiążącego do ze spółdzielni „więzami” członkostwa.

    To co jest akcentowane w punkcie 9 dotyczy sytuacji wydzielenia się „działającej wspólnoty mieszkaniowej” czy to z mocy prawa art. 26 ustawy o sm czy też uchwały właścicieli art. 24(1) ust.1. Jednakże, jest w tym przepisie brzmienie art. 24(1) ust.5, jest pewien „haczyk” w słowach cyt. oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości. Obawiam się, znając dotychczasowe postępowanie,
    osób działających w sposób zorganizowany, a wymienionych we wpisach KRS dla poszczególnych spółdzielni mieszkaniowych we współdziałaniu z osobami z którymi podpisano umowę o pracę lub współpracy, zaraz znajdą się tzw. pozostałe nakłady na remonty nieruchomości, które w zaszłości były finansowane z tzw. eksploatacji ale dają się podciągnąć pod remont

  8. Norbert

    Opisane w pkt 5 zdarzenie jest nie do końca jasne. Otóż wynikałoby z literalnego czytania tego przepisu, że taką małą spółdzielnię mogą utworzyć jedynie właściciele-spółdzielcy tracący swoje członkostwo w wyniku uchwał podejmowanych w myśl art.24 zn 1 lub po wyodrębnieniu ostatniego lokalu (art.26).
    Może się okazać, że gdy nieruchomość jest wystarczająco duża to na jej terenie będzie wspólnota, stara spółdzielnia i owa nowa „mała” spółdzielnia. Nie jest jasnym co się stanie, gdy owych „poszkodowanych” utratą członkostwa właścicieli będzie mniej niż 10. Nierówne traktowanie ?
    Wg mnie należy czytać ten zapis nieco inaczej. Miałby on oznaczać prawo nowo-powstałej wspólnoty do podzielenia się majątkiem wspólnym starej spółdzielni na zasadach identycznych z sytuacją gdy ze spółdzielni matki wydziela się samodzielna spółdzielnia córka na części majątku spółdzielni matki. Z prawem do podziału sądowego włącznie. Która z interpretacji okaże się prawdziwą nie przesądzam, ale pewnym jest, że prawnicy będą mieli wiele pracy, a spółdzielcy skołowane głowy.

  9. Tom

    Zatrzymanie złych zmian to niewątpliwy sukces posła Sachajko i senator Lidii Staroń. Ale bez mrówczej pracy wielu działaczy i decyzji prezesa Kaczyńskiego, pewnie by się nie udało. Dziękuję wszystkim. Tak wyglądał finisz:
    https://youtu.be/s-8oTSHiC_0

    • TEMIDA

      Ustawy dotyczące resocjalizacji sądów zawetowane.

      Panie Prezydencie, Prokurator Generalny powinien mieć oko na wszystkich obywateli tego kraju. Na sędziów też, bo pomiędzy niezawisłością a bezkarnością sędziego jest diametralna różnica.

      Sąd Najwyższy wielokrotne demolował prawa spółdzielców swoim wątpliwym obiektywizmem w ferowaniu wyroków. A już największą tragikomedią było to orzeczenie:

      https://temidacontrasm.info/sn-zmienil-zdanie/

      Nie jestem pewna, czy nie szkoda trudu włożonego przez wszystkich w ten ustawowy sukces. Prezesowi Kaczyńskiemu bardzo dziękujemy, bo ta metamorfoza, która się dokonała pomiędzy pierwszym a drugim posiedzeniem senackiej Komisji Infrastruktury, z pewnością nie była dziełem przypadku.

      • slusarz

        Całe bagno tego kraju kto osłania jak nie sądy. Im więcej ukradł tym większa jego nietykalność. Z wymiaru sprawiedliwości zrobiło się państwo w państwie. I do czego to prowadzi?

        Obrońcom stanu, w którym trzecia władza zajęła miejsce pierwszej i drugiej polecamy film w reżyserii Feliksa Falka pt. „Komornik” wyemitowany wczoraj przez TVP1. Pewnie nie mieli czasu go obejrzeć , bo stali ze zniczami w rękach i bronili sądowych mafiosów. Dobrze byłoby, żeby znaleźli czas na przemyślenie tego co reżyser chciał przekazać.

      • Marta

        A najlepsze były te wszystkie trzynastolatki, które myślały, że są na festynie i ta znakomita większość, która nie potrafiła rzeczowo określić po co przyszła.

      • Ben

        Światełka im się podobały.

  10. Emma102

    Na sejmowej stronie z uwagą prześledziłam drogę krzyżową grona osób włączonych w walkę ze spółdzielczym bezprawiem. Wielki szacunek i chwała im za cały ogrom heroicznych zmagań ! Spotkania w komisjach, panująca tam atmosfera, wymiana poglądów, komisyjne i sejmowe głosowania etc… Przychylny i niezrównany Poseł Jarosław Sachajko w swoim sejmowym wystąpieniu nie krył radości i szacunku oraz przekazał podziękowania wszystkim osobom mającym pozytywny wpływ na ostateczny efekt działań, …zaznaczając, że jest to dopiero część właściwych zmian w prawie dot. spółdzielni mieszkaniowych. Uważam, że świadomi spółdzielcy winni przyjąć to jako dobry prognostyk na przyszłość i czynnie włączyć się we wspólne działania.
    Ps. Pani Senator Lidia Staroń jest osobą szczególną i należą się Jej wyrazy najwyższego uznania !!!

  11. Marcus

    Mocno, bardzo mocno zastanawiał bym się, czy podziękowania należą się parlamentowi. Jeżeli już, to chyba tylko za to ŻE NIE SPAPRAŁ DOBRYCH ZMIAN wprowadzonych przez SENAT do „gniota” Smolińskiego.
    TO SENAT jest autorem tego mikro, ale jednak sukcesu, poprzez odważne przyjęcie i wprowadzenie jako swoje poprawek autorstwa Pani Senator L. Staroń.
    Można powiedzieć za N. Armstrongiem: „To mały krok, ale jednocześnie wielki skok dla SM”.
    Przełamane zostało pewne tabu, pewna niemożność w dziele oddawania SM-ów ich członkom.

    • Anastazja

      Społecznicy nie spoczywają na laurach. Jest w sejmowej podkomisji druk 1533, jest w klubowej legislacji projekt posłów PiS. Czekamy na ich równoległą obróbkę na podkomisji. Na pewno będziemy w niej uczestniczyć. Niech przechodzi lepszy z każdych równoległych zapisów. Lepszy dla spółdzielców.

Dodaj komentarz