AGORA członków polskich SM ( i nie tylko)

Podstawowe FUNDUSZE w SM

W komentarzach do jednego z wpisów są zawarte bardzo istotne dla każdego członka SM merytoryczne wypowiedzi dotyczące najważniejszych funduszy w każdej SM. Aby nie “zniknęły” one w natłoku innych ważnych spraw prezentowanych na witrynie, przedstawiamy je TUTAJ:

Czarek Meszyński

Art. 6 ust. 3 u.s.m. mówi, że spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych.
Zgodnie z ogólną zasadą zwartą w art. 4 ust. 6^3 u.s.m. opłaty wnoszone przez uprawnionych przeznacza się wyłącznie na cele określone w tych przepisach tj. fundusz remontowy służy tylko i wyłącznie do finansowania remontów nieruchomości, a nie działalności inwestycyjnej.

Inwestycje spółdzielnia może prowadzić tylko i wyłącznie z wkładu budowlanego wniesionego przez członka lub z zaciągniętego kredytu – art. 18 u.s.m.

Bez uchwały WZ nie można finansować budowy z środkami zgromadzonymi na FR; nie jest to kompetencja zarządu. Jeżeli taka uchwała by zapadła, podlega ona zaskarżeniu na podstawie art. 42 § 2 u.p.s.
Uchwała sprzeczna z ustawą jest NIEWAŻNA.

Czarek Meszyński

  • W art. 4 ust. 6^3 podana jest ogólna zasada dot. pobieranych opłat na eksploatację i utrzymanie nieruchomości. Ustawa o spółdzielniach nie definiuje co oznacza utrzymanie nieruchomości.

    Zastosowanie mają tu przepisy z ustawy Prawo budowlane art. 5 ust 2:
    Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1–7.

    i art. 61
    Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
    1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

    Innymi słowy na właścicielu lub zarządcy spoczywa obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym. Można ten cel osiągnąć poprzez prace konserwacyjne i remontowe, które składają się na utrzymanie.

    Proszę zwrócić uwagę, że w art. 4 ust. 4^1 pkt. wymieniona jest ewidencja FR.

    Podkreślić należy, że tylko opłaty pobierana na FR podlegają kumulacji, w przeciwieństwie do eksploatacji i konserwacji, które muszą być rozliczane w roku następnym.

    Kluczem do zrozumienia tego zagadnienia jest podwójna działalność gospodarcza prowadzona w spółdzielniach mieszkaniowych:
    1. działalność podstawowa związana z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, która jest bezwynikowa i zwolniona z podatku dochodowego,
    2. pozostała działalność gospodarcza opodatkowana podatkiem od osób prawnych, której może występować zysk lub strata wykazywana w bilansie, stąd też nazwa strata bilansowa.

    Zgromadzone środki na FR dotyczą działalności podstawowej, która jest bezwynikowa tj. nie występuje strata ani zysk zgodnie z art. 6 ust. 1 u.s.m.

    Strata bilansowa powstała na pozostałej działalności gospodarczej, która zgodnie art. 90 § 1 u.p.s. pokrywana jest z funduszu zasobowego, udziałowego i innych funduszy własnych.

    Wydaje się, że intencją ustawodawcy było stworzenie w spółdzielniach mieszkaniowych „chińskiego muru” oddzielającą działalność podstawową związaną z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości od pozostałej działalności gospodarczej.

    Czy FR jest funduszem własnym spółdzielni?
    W mojej opinii nie jest, chociażby z następującego powodu:
    jeżeli w danej nieruchomości nastąpiło wyodrębnienie lokali, mamy do czynienia ze współwłasnością, niektórzy definiują to jako uśpioną wspólnotę, i zastosowanie zgodnie z art. 27 ust. 1 u.s.m. mają przepisy ustawy o własności lokali.

    Przy tym należy pamiętać, że FR tworzy się na utrzymanie nieruchomości wspólnej, a skora jest kilku właścicieli to FR nie może być funduszem własnym tylko jednego właściciela, jeżeli nawet ma większość udziałów w nieruchomosci wspólnej.

    Do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy m.in. podejmowanie uchwał w sprawie sposobu pokrycia strat. Jeżeli nawet w statucie znajdzie się taki zapis, że stratę pokrywa się z FR (według mnie jest to błąd) to członkowie mogą nie przegłosować, albo zaskarżyć do sądu.

    I tu niestety zaczynają się schody, ponieważ sądy powszechne nie znają ustawy o rachunkowości, Prawa budowlanego i mają poważne trudności by skojarzyć prawidłowo przepisy zawarte w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, prawo spółdzielcze i ustawie o własności lokali.

    Ponadto eksperci w zakresie spółdzielczości wskazują na niedopuszczalność finansowania eksploatacji i utrzymania nieruchomości z funduszów własnych: zasobowego i udziałowego ponieważ jest to niezgodne z art. 6 ust. 1 u.s.m. i też na odwrót pokrywanie strat powstałej na pozostałej działalności opłatami wnoszonymi przez uprawnionych na eksploatację i utrzymanie nieruchomości – art. 4 ust. 6^3 u.s.m..

  • TEMIDA

    Podzielam. Członek spółdzielni odpowiada za jej długi do wysokości funduszu zasobowego i udziałowego. Te dwa fundusze są nietykalne, bo środki zgromadzone na tych funduszach stanowią zabezpieczenie ewentualnych wierzytelności spółdzielni. I gdyby Diduch nie wyprowadził tych środków na Seszele sąd nie musiałby robić Amonowi sieczki z mózgu.

  • Endriu

    Temido! Bez Seszeli sąd nie powinien nikomu robić sieczki. Wystarczy elementarne rozumienie prawa. Widocznie sąd musi być sieczkarnią. Z polskimi Seszelami w tle?

  • TEMIDA

    No nie powinien. Ale jeśli ma zamiar podjąć nieodpowiedzialną decyzję i ogłosić postępowanie układowe w spółdzielni z zerowymi środkami na funduszach własnych, to musi wskazać skąd spółdzielnia ma wziąć pieniądze na realizację takiej decyzji. Skoro decyzja nie trzyma się prawa to jej uzasadnienie tym bardziej. Cóż mam powiedzieć? W spółdzielczych sprawach takie sądowe decyzje to, z małymi wyjątkami, wręcz codzienność.”

17 Responses to “Podstawowe FUNDUSZE w SM

  1. Emma102

    Dzięki uprzejmości i cierpliwości Pana Cezarego mamy w przystępnej formie i na wysokim poziomie wykład o finansowej działalności spółdzielni. Wielkie podziękowania, naprawdę wiele skorzystałam! Podejrzewam, że taki zasób wiedzy prawniczej okupiony został wcześniejszą drogą krzyżową po sądowych ścieżkach wszystkich instancji. Drogę – jakże bezzasadnie nazywaną „sporem sądowym ze spółdzielnią”, tak jakby nie sami członkowie wspólnie tę spółdzielnię tworzyli.
    Jednakowoż, w kontekście naszych ostatnich rozważań trapi mnie niedobra myśl, czy w gąszczu tych wszystkich funduszy o różnorakim nazewnictwie i przeznaczeniu, a o których istnieniu ( i zawartości konta) pojęcie mamy bardzo ograniczone, to czy jest możliwe, żeby jakiś fundusz po prostu zniknął z ewidencji razem z naszymi pieniędzmi ? Może nie podstawowe fundusze, a tzw. inne, o jakich niewiele lub szczególnie w molochach – nic nie wiemy. Szelpon właśnie taki problem poruszył i stąd mój niepokój oraz pytanie. Jak wiemy instytucjonalna kontrola w spółdzielniach jest żadna, a zewnętrzna praktycznie nie istnieje – nawet NIK nie ma dostępu. Także drogi sądowe są długie, kręte i tak jak działania prokuratury, zazwyczaj mało skuteczne.

    • Czarek Meszyński

      Emmo,
      dziękuję za ciepłe słowa.
      Obecnie z moją zdegenerowaną Spółdzielnią prowadzę 7 spraw sądowych, w tym 2 apelację – żadna jeszcze się nie zakończyła.

      Wiedzę staram się systematycznie zdobywać i z nią się dzielić.

      Tajemnicą poliszynela jest, że jak ze spółdzielni wyprowadzane są pieniądze, to zapisów dokonuje się na funduszach podstawowych, a w szczególności na zasobowym. Nikt tego nie sprawdza, a jeżeli ktoś docieka to prezes zwala na poprzedników i mówi, że to zaszłość historyczna

  2. Kija

    Idzie jak po grudzie. Tych, którym kasa amputowała sumienia jest już statystycznie więcej. Potrzebna cierpliwość. Nie da się jednym pociągnięciem skalpela zoperować takiej armii upośledzonych mózgów. Przecież słychać jak w obronie prezesa Trybunału pyskują ci, którzy szemranym sposobem dorobili się sporych majątków. Jak odejdzie nie będzie miał ich kto osłaniać. I wszyscy jednym chórem chowają swoje prawdziwe intencje za sloganem obrony praw człowieka.

    • slusarz

      Wtóruje im przy tym cała Europa. Jak ci od caracali co chcieli za astronomiczne pieniądze bronić naszych praw przed agresją Putina. Putin pręży muskuły, żeby światowe firmy zbrojeniowe miały na kim zarabiać i wydobywa uran w Ameryce, bo mu kandydatka na prezydenta sprzedała kopalnie tego straszącego świat surowca w Utah i Colorado:

      https://vod.tvp.pl/27565298/kasa-clintonow

      Najbardziej prestiżowe głowy świata biorą udział w tym kabarecie, żeby napchać kieszenie swoim przydupasom (czytaj sobie) i żeby wystraszona rosnącym napięciem światowa opinia nie brzęczała, że inwestują w czołgi zamiast w walkę z ubóstwem w Erytrei.

      • TEMIDA

        W Ameryce veto dla złodziejstwa i korupcji demokratów. Nawet za cenę ryzyka niezrównoważonego programu konkurencji politycznej.

  3. Czarek Meszyński

    Otrzymałem następujące pytanie mailem z prośbą bym odpowiedział na Temidzie:

    “Czym może się posiłkować spółdzielnia jeśli rozjadą się koszty od realnych przychodów w typowej małej spółdzielni, tzn chodzi mi o sytuację gdy wszystko jest poprawnie skalkulowane jednak nagle niektórzy mieszkańcy przestają płacić comiesięczne opłaty? Jak wiadomo około 10% mieszkańców ma kłopoty z regulacją opłat za mieszkanie.”

    Rozwiązanie podane jest w art. 6 ust. 1 u.s.m.
    Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, a przychodami z opłat, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty w roku następnym.

    To oznacza, że w przypadku kiedy 10% uprawnionych do lokali nie płaci, to koszty przypadające na część wspólną nieruchomości nie są pokryte przychodami z opłat – mamy nadwyżkę kosztów nad przychodem – i należy zwiększyć opłaty w roku następnym.

    Jeżeli zadłużenie lokali jest znaczne (10% niepłacących ma znaczny wpływ na wynik finansowy nieruchomości) należy zgodnie zasadami rachunkowości:

    W przypadku należności, których spłata przez nabywców jest zagrożona, bądź wyegzekwowanie ich może przysparzać jednostce trudności lub jest niemożliwe i w związku w tym ich wartość w księgach rachunkowych wymaga aktualizacji – dokonuje się odpisu aktualizacyjnego.

    W takim przypadku zarząd spółdzielni nie powinien czekać do następnego roku, tylko złożyć wniosek do RN o zmianę stawek opłat (zwiększenie) i niezwłocznie przystąpić do windykacji.

    Gdy pieniądze wpłyną z windykacji mamy odwrócony proces tj. zwiększeniu przychodu nad kosztami i w roku następnym nastąpi obniżenie opłat.

    Ten prosty mechanizm nie jest wykorzystywany w patologicznych spółdzielniach z prostej przyczyny:
    Jeżeli spółdzielca złoży sprzeciw od nakazu zapłaty to na spółdzielni ciąży udowodnienie zmiany wysokości opłat – art. 4 ust. 8 u.s.m.

    Większość spółdzielni pobiera zawyżone opłaty i prezesi nie chcą ryzykować przegranym procesem sądowym i ociągają się z windykacją.

  4. Czarek Meszyński

    Sprawa z funduszami w spółdzielniach mieszkaniowych nie jest wcale taka oczywista. Pojawiają się różne terminy:

    * fundusz własny,
    * fundusz inny własny,
    * fundusz celowy,
    * fundusz podstawowy,
    * fundusz specjalny.

    Komitet Standardów Rachunkowości przy Ministerstwie Finansów próbuje uporządkować zagadnienia związane z funduszami w spółdzielniach mieszkaniowych.

    Zofia Rogóż w książce “Zakładowy Plan Kont dla Spółdzielni Mieszkaniowej (stan prawny na dzień 01/01/2014) na str 308 wymienia dwie grupy funduszy:
    * fundusze podstawowe
    * fundusze specjalne

    We wzorcowym druku bilansu dla SM fundusz podstawowy jest wykazywany w PASYWACH w poz. A I w następujących składnikach:
    1. fundusz udziałowy,
    2. fundusz wkładów mieszkaniowych,
    3. fundusz wkładów budowlanych,
    4. fundusz zasobowy.

    Fundusz remontowy wykazywany jest natomiast w Aktywach w poz. IV. 2

    Fundusz to nic innego jak kapitał służący do sfinansowania pewnych inwestycji ewentualnie pokrycie strat. Można to zilustrować w następujący sposób:
    Fundusz wkładów budowlanych wykazywany w pozycji Pasywa A.I.3 finansuje budynki/lokale (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) i pozycja Rzeczowe aktywa trwałe wykazywana w Aktywa A.II.1.b budynki, lokale, obiekty inżynierii lądowej i wodnej musi być zgodna z funduszem finansującym w Pasywach.

    A tak na marginesie, niektórzy spółdzielcy uważają, że fundusz wkładów budowlanych oraz mieszkaniowych nie są funduszami spółdzielni i nie powinny być wykazywane w bilansie.
    Oto stanowisko KSR:
    http://www.mf.gov.pl/c/document_library/get_file?uuid=38567de3-eb6c-4d8c-b72c-69db93984d16&groupId=764034

    Twierdzenie, że stratę bilansową powstałą na pozostałej działalności gospodarczej można pokryć z funduszu remontowego lub z funduszu wkładów budowlanych jest niedorzecznością bo w pierwszym przypadku oznaczałoby slumsowienie zasobów mieszkaniowych – jeżeli środki zgromadzone na FR nie “zamieniły się” jeszcze w roboty remontowe, a w drugim przypadku sprzedaż lokali z mieszkańcami – ponieważ środki zgromadzone na funduszu wkładów “zamieniły się” już w lokale.

    Jak słusznie zauważył gdański socjolog Arkadiusz Peisert w książce “Spółdzielnie mieszkaniowe: pomiędzy wspólnotą obywatelską a alienacją”
    na str 237 “Praktyka sądowa nie nadąża za wprowadzonymi ustawami, zwiększającymi uprawnienia członków. Trudności w postępowaniach sądowych są, zdaniem członków badanych spółdzielni największym czynnikiem zniechęcającym do angażowania się w niezależne inicjatywy członków spółdzielni.”

  5. Emma102

    Szelpon, a co za wrażenie na dr/apieżcy Jankowskim robi jakieś tam 20 mln zł, dla niego to małe kieszonkowe na drobne wydatki.

  6. Emma102

    Szelpon, a już myślałam, że msm Energetyka ( mająca doskonałe koneksje z doktorem Jankowskim ) potrafi zaskoczyć jakimś dziwacznym funduszem, a tu proszę następne cudo – o nieprzystającej do jego funkcji – nazwie.
    W gogle znalazłam Statut chorzowskiej sm „Batory”, który w § 21 p.7) ujawnia taki fundusz zasobów mieszkaniowych – powstający z wartości umorzenia kredytów bankowych przez budżet państwa. Jest też „Regulamin tworzenia i wykorzystywania funduszy” tej spółdzielni, gdzie p.III niejako wskazano źródła tworzenia i zmniejszania tego funduszu. I tylko tyle.
    Regulamin tworzenia i wykorzystania funduszy – Spółdzielnia …
    http://www.smbatory.com.pl/…/regulamin_tworzenia_i_wykorzystywania_funduszy-z.pdf

    • szelpon

      Gdybym w tych spółdzielniach , które znam miał chociaż takie G zapisy jak w Batory to kilka lat temu bym ciągnął temat. Do dzisiaj nikt nie posiada wiedzy jak z minusa zrobiono plus na tym dziwnym funduszu bez regulaminu tworzenia i wydatkowania. Doktór Jankowski zapytany na piśmie odpowiedział, że trzeba pytać zarząd on jako przedstawiciel pseudo lustracji nie wie pomimo, że jak zwykle podpisał list polustracyjny. Według mnie każdy fundusz stworzony musi mieć źródło tworzenia i wydatkowania, przecież św. Mikołaj nie przynosi i nie zabiera ?

      • Endriu

        Nie ma się co powoływać na jakieś ichnie swojskie przecież lustracje! Lustracje pełne, bo nierzadko pełne luk.
        Jankowski żadnym merytorycznym autorytetem spółdzielczym. Nie dlatego, że nie zna tematu. A to z powodu prezesowkiej od lat ćwiczonej nowomowy, gdzie udają szczwaniacy niewiedzę albo kręcą po manowcach.
        Ministerstwo budownictwa w ścisłej konsultacji z tym funkcjonariuszem SLD-owskiego chowu w projekcie zmian w USM rychtuje pomniejszenie zakresu tematyki lustracji sm.
        Brr…brawo!

  7. szelpon

    Zasobowy, udziałowy , remontowy są nam znane i wiemy, że takie fundusze są tworzone z naszych pieniędzy. W wielu spółdzielniach funkcjonuje jeszcze fundusz zasobów mieszkaniowych. Nie można nigdzie znaleźć regulaminu takiego funduszu, jak również sam doktor Jankowski nie posiada wiedzy z czego taki fundusz się tworzy i na jakie potrzeby. Kilka lat temu fundusz zasobów mieszkaniowych wykazywano w kwocie minus 20 mln jak mieszkańcy zaczęli dopytywać co to jest to w roku następnym ten sam fundusz był wykazany na plusie 12 mln. Czy w waszych spółdzielniach też są takie fundusze ?

  8. Emma102

    Wdzięczność i uznanie za obrazowe przedstawienie i rzeczową polemikę odnośnie aspektów prawnych w zakresie tworzenia i gospodarowania funduszami spółdzielni (zbyt dotkliwe ponosimy straty ignorując podst. zasadę: nieznajomość prawa szkodzi – ignorantia iuris nocet).
    Poruszone zagadnienia w oczywisty sposób wykazują bezmiar zagmatwania i niedoskonałości spółdzielczych ustaw ( Endriu m.in. dość jasno to wcześniej ocenił ). Tak więc niezbędne jest ich właściwe legislacyjne uporządkowanie, albowiem stara prawnicza zasada ( leges ab omnibus intellegi debent ) bezwzględnie obliguje prawodawcę do tworzenia ustaw zrozumiałych dla wszystkich.

    • Czarek Meszyński

      Droga Emmo,
      w Polsce występuje negatywne zjawisko “inflacji prawa” polegającej na tworzeniu nadmiernej ilości ustaw/przepisów, niewspółmiernej w stosunku do rzeczywistych potrzeb, o zbytniej szczegółowości oraz niskiej jakości.

      Inflacja prawa ma szereg niekorzystnych konsekwencji, takich jak niespójność przepisów, rozmycie odpowiedzialności za ich wprowadzanie, uznaniowość w interpretacji.

      Sąd Najwyższy w podsumowaniu pracy za 2008 rok skomentował prawo przedstawiane mu do oceny jako „coraz bardziej rozbudowane i różnorodne, a jednocześnie zmienne, niejasne, pełne luk i wątpliwości oraz o niskiej jakości formalnej oraz merytorycznej”. Negatywną ocenę jakości polskiego prawa Sąd Najwyższy powtórzył w raporcie w 2010 roku.

      Niektóre organizacje pozarządowe uważają, że 90% stanowionego prawa to buble, które wymagają natychmiastowych poprawek.

      http://centrummysli.pl/wp-content/uploads/2012/09/V-Debata-Tocquevilleowska.pdf

      • Endriu

        Panie Czarku!
        Piękny Pański opis diagnozy polskiego prawa i jego twórców nieustannie tam gmerających.
        Z jedną uwagą. Ustawy powinny zawierać szczegółowe jednoznaczne zapisy, na miarę potrzeb rozumnych regulacji danej dziedziny.

        Przykładem uproszczenia zapisów, np. zamiast potoku artykułów i ustępów USM dotyczących skomplikowanego dochodzenia do własności lokalu, mógłby być ogólny zapis o tym, że po całkowitej spłacie kosztów budowy lokalu, staje się on odrębną własnością użytkownika.
        Podobnie należałoby uprościć galimatias ze wspólnotami w sm – zgodnie z ustawą o własności lokali. Interesowne lobby oczywiście przeciwne takiej oczywistej prostocie.

        Odnośnie funduszy sm.
        Eksploatacja podlega ewidencjonowaniu na każdą nieruchomość oraz ROZLICZANIU. Fundusz remontowy “tylko” tak ewidencjonowany, ale NIE ROZLICZANY. co prezesi sobie pojmują, iż niemal mogą z FR robić, co im się zechce. Dopiero TK wiążąco zinterpretował m. in. konieczność oddania nie wykorzystanego FR na rzecz danej nieruchomości, jeśli tam urodzi się w spółdzielczych bólach wspólnota. Bez TK tak być powinno. Zgodnie ze zwyczajną uczciwością. Jakże inaczej praktykowaną.

        Pożytki z działalności gospodarczej sm powinny być przeznaczane na obniżenie kosztów eksploatacji ponoszonych przez członków. Mimo to część z tych przychodów przeznaczano na zasilenie innych funduszy, np. zasobowego i remontowego.

        Do tego mieszkańcy zasobów zarządzanych przez władców sm nie będący członkami spółdzielni mają obowiązek ponoszenia przypadających nań pełnych kosztów utrzymania i swej nieruchomości, i spółdzielni! Jednak omijają ich profity z dochodów wygenerowanych m. in. z ich pieniędzy. Dotyczy to zaliczkowych opłat, z których zarząd do czasu ich wydatkowania zyskuje odsetki od choćby lokat.
        Ci nie -członkowie łożyć muszą na utrzymanie tzw. mienia spółdzielni, w tym i lokali użytkowych. One z najmu przynoszą jakieś dochody – nie dla nie-członków! Za to nie wynajęty pustostan ci sami utrzymywać muszą. Itd.

        Mylący jest pojęciowy skrót o kosztach eksploatacji nieruchomości. To dla wytworzenia mniemania, jakoby dotyczyło to faktycznie ponoszonych kosztów na rzecz wyłącznie danej nieruchomości. Otóż w tym mieszczą się wszystkie koszty spółdzielni, poza remontami tej nieruchomości! Zatem skrótowo nazwane koszty ogólnoadministracyjne obejmujące faktycznie wszelkie koszty administracji, choćby nie dotyczyły danej nieruchomości! Oczywiście szczwani i wylewni inaczej zarządcy nie ujawniają poszczególnych składowych tych kosztów.
        W tym m. in. faktycznego funduszu płac zarządu oraz oddzielnie pracowników, utrzymania rady nadzorczej i r. osiedli. Kosztów na rzecz poszczególnych usług z zewnątrz, np. prawników, firm sprzątających, ochrony, ubezpieczeń rozmaitych, innych firm mniej czy bardziej specjalistycznych. Kosztów kancelaryjnych z rozbiciem na główne składowe, w tym m. in. materiały biurowe, usługi pocztowe, telekomunikacyjne. Zakupy urządzeń, rozmaitego sprzętu, maszyn, oprogramowania. Ponadto tajemnicą bywają wydatki na podróże służbowe, kilometrówki – a jeździć toto lubi. Kursy i konferencje sponsorowane przecież przez mieszkańców – nieświadomych sponsoringu. Koszty sądowe ponoszone w imieniu spółdzielni, a bywa że wskutek fanaberii zarządców.
        Itd.w odniesieniu do kosztów czynności i usług nawet nie związanych a daną nieruchomością.
        Wielki, bezczelnie zasupłany szczelnie wór!

      • Petarda

        Zlikwidować przepisy prawa ogólnego, a każdy rodzaj spółdzielczości powinien mieć swoją odrębną ustawę.

        Tylko co wtedy do “roboty” mieliby prawnicy prezesów?

      • Czarek Meszyński

        Endriu poruszył bardzo ważne aspekty związane ze spółdzielniami mieszkaniowymi.

        Ad. “mógłby być ogólny zapis o tym, że po całkowitej spłacie kosztów budowy lokalu, staje się on odrębną własnością użytkownika”
        Taki automatyzm występuje tylko przy wybudowaniu nowego lokalu – art. 21 ust. 1 u.s.m. Spółdzielnia ustanawia odrębną własność w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu.
        W pozostałych przypadkach – jak lokal jest już wybudowany – gdy spółdzielca chce przekształcić lokatorskie lub własnościowe we własność to musi wykazać się inicjatywą na podstawie art. 12 ust. 1 lub art. 17^14
        Na pisemne żądanie członka…

        Innymi słowy spółdzielca przychodzi do prezesa i mówi: CHCĘ MIEĆ WŁASNOŚĆ.
        Endriu postuluje odwrócenie tego prawnego mechanizmu na: prezes przychodzi do członka i mówi: MASZ JUŻ WŁASNOŚĆ, i tu niestety zaczynają się schody, a jak ktoś nie chce, uważa, że jest mu to nie potrzebne itd.
        Przekształcenie prawa spółdzielczego we własność wiąże się z poniesieniem pewnych kosztów przez spółdzielcę chociażby aktu notarialnego i do ponoszenia tych kosztów nie można go zmuszać.

        Zamieszanie w tej kwestii wprowadziła ustawa z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach.
        Art. 144 § 1 określał, że spółdzielcze prawo do lokalu w spółdzielniach mieszkaniowych jest prawem niezbywalnym i nie podlega egzekucji, a członek wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości odpowiadającej CZĘŚCI kosztów budowy przypadający na jego lokal.

        Art. 147 § 1 określał, że spółdzielcze prawo do lokalu w spółdzielni budowlano-mieszkaniowej jest prawem zbywalnym i podlega egzekucji, a członek wnosi wkład budowlany odpowiadający CAŁOŚCI kosztów budowy przypadający na jego lokal.
        Spółdzielcze prawo do lokalu staje się ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości spółdzielczej.

        Proszę zwrócić uwagę, że ustawa nie posługiwała się terminem spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czy było to prawo lokatorskie czy własnościowe zależało to od rodzaju korporacji czy była to spółdzielnia mieszkaniowa (lokatorska) czy też budowlano-mieszkaniowa (własnościowa).

        Ograniczone prawo rzeczowe zostało usankcjonowane w roku 1964 ustawą znaną powszechnie jako kodeks cywilny w art. 244 § 1 i został wprowadzony termin spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Należy zauważyć, że k.c. nie definiuje, co to jest ograniczone prawo rzeczowe, a jedynie wymienia je.

        Jako ciekawostkę podam, że ustawa o spółdzielniach z 1961 r. umożliwiała rejestrowanie:
        – spółdzielcze zrzeszenia budowy domów jednorodzinnych.
        Jedynie w tym przypadku była możliwość przeniesienia własności domów wraz z działką.

        W przypadku budynków wielolokalowych takiej możliwości w PRL nie było, budynki należały do spółdzielni i stanowiły jej własność.

        “Skomplikowane dochodzenia do własności lokalu” uwarunkowane jest zaszłością historyczną i cwaniactwem prezesów. Pewnym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie sankcji karnych.

        Ad. FR
        W art. 4 ust. 4^1 pkt. 1 i 2 u.s.m. mamy dwa terminy:
        – ewidencjonowanie i rozliczanie przychodów i kosztów,
        – ewidencjonowanie wpływów i wydatków funduszu remontowego.
        Różnica jest spowodowana tym, że w pierwszym przypadku obowiązuje bezwzględny przepis rozliczenia w następnym roku, a wpływy na FR mogą być kumulowane (gromadzone). Nie mniej jednak w myśl podanej w art. 4 ust. 6^4 u.s.m. zasadzie wysokość opłat FR nie mogą być w dowolny sposób ustalane, muszą wynikać z rzeczywistych potrzeb nieruchomości, które zwarte są w planie finansowo- gospodarczym i poparte szczegółową kalkulacją.

        Ad. Pożytków.
        art 5 u.s.m. określa dwa źródła powstawania pożytków:

        – z nieruchomości wspólnej, które przeznaczone są do pokrycia kosztów nieruchomości wspólnej, a jeżeli przekroczą te wydatki przypadają właścicielom lokali (również nie członkom) we według udziałów w nieruchomości wspólnej,

        – pożytki z własnej działalności gospodarczej spółdzielni mogą być przeznaczone na dotację utrzymania lokali należących do członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

        Czy nadwyżka pochodząca z tego źródła może zasilać fundusz zasobowy?
        Tak, ale tylko w jednym przypadku wymienionym w art. 76 u.p.s. Co najmniej 5% nadwyżki przeznacza się na zwiększenie
        funduszu zasobowego, jeżeli ten fundusz nie osiąga wysokości wniesionych udziałów obowiązkowych.

        Proszę pamiętać o nadrzędnej zasadzie podanej w art. 1 ust. 7 u.s.m. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do spółdzielni mieszkaniowej stosuje się przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze.
        Innym słowy, dopiero wtedy i tylko wtedy jeżeli w u.s.m. nie ma podanej regulacji stosuje się u.p.s.

        Ad. koszty ogólnoadministracyjne
        Po nowelizacji u.s.m. w roku 2007 dowolność kreowania tych kosztów została ograniczona. Wymaga to jednak szerszego ujęcia przekraczającego formę komentarza…

Dodaj komentarz