AGORA członków polskich SM ( i nie tylko)

Rugi, czyli o grabieży SM

Screenshot_1

Screenshot_2

Screenshot_1Centrum Warszawy jest osaczane przez nieuczciwych handlarzy długami spółdzielni mieszkaniowych. Nie tylko wyprowadzają pieniądze i majątek, ale także przerzucają konsekwencje na mieszkańców.

Rugi (znane z historii: pruskie, chłopskie, irlandzkie) nie odeszły w przeszłość. „Czyszczenie kamienic” już znamy. Dziś nastaje czas rugów ze spółdzielni mieszkaniowych. A prawnicy przez swoją opieszałość i krótkowzroczność ułatwiają jego legitymizację.

Oto mechanizm.

Wyprowadzanie majątku umożliwiały blankietowe uchwały rady nadzorczej, dające zarządowi wolną rękę w nabywaniu i wyzbywaniu się majątku, oraz ustanawianie obciążeń (hipoteki). Kreowano zatem sztuczne zobowiązania – umowy „o współpracę” czy „doradztwo”, z wielomilionowymi karami umownymi, które zapadały na rzecz spółek-kontrahentów, honoraria za usługi prawne sięgające setek tysięcy złotych.

Zainteresowany rugami skupuje długi spółdzielni. Czasem są i „normalne” długi, ale ten wypadek, który znam, dotyczy długów sztucznie wykreowanych przy nielegalnej współpracy z zarządem. Zarząd następnie te długi uznawał (bez jakiegokolwiek sporu), poddawał się egzekucji poprzez akt notarialny (bez sądu) i jednocześnie zgadzał się na zabezpieczenie tych długów hipotekami. Windykator zainteresowany rugami tworzył sobie w ten sposób portfel, skupując roszczenia wobec spółdzielni. I czekał. Od czasu do czasu wpisywał hipotekę lub egzekucję w księdze wieczystej dowolnie wybranej nieruchomości spółdzielni, na jej udziale w użytkowaniu wieczystym, oczywiście bez zgody mieszkańców (choć prawo tego wymaga). Wybierał te nieruchomości, gdzie było sporo lokali nieprzekształconych.

I teraz dochodzimy do mechanizmu umożliwiającego przerzucenie długów spółdzielni na spółdzielców.

33e2c7a4f18f997a0fbcf33ef09e1b42_MJest to operacja sprzeczna z podstawową zasadą prawa spółdzielczego – że spółdzielca za długi spółdzielni nie odpowiada. Co gorsza, poprzez wpis zagrożone są prawa spółdzielców mających nieprzekształcone we własność prawo do lokalu, aż do utraty mieszkania włącznie.

Znów zatem mechanizm: gdy na udziale spółdzielni ciąży hipoteka, wówczas w momencie przekształcenia we własność spółdzielca także zostanie tym wpisem obciążony. Jego spółdzielcze prawo do lokalu, którego zlicytować za długi spółdzielni nie można, staje się prawem otwartym na taką licytację. Powstająca tu hipoteka łączna działa jak odpowiedzialność solidarna. Właściciel mieszkania odpowiada nim zatem za cały wpisany dług spółdzielni. I od wyboru wierzyciela zależy, od którego z wierzycieli objętych łączną hipoteką będzie żądał zapłaty. (Niech się potem sądzą między sobą o zwrot swych części). I podkreślam: tu nie chodzi o długi zabezpieczone hipoteką, które powstały z kredytu na dane mieszkanie, albo choćby z jakichś remontów czy ulepszeń nieruchomości, gdzie wpisano hipotekę. To dług powstały z wyprowadzenia pieniędzy i majątku spółdzielni w wyniku naruszającej prawo działalności zarządu!

Jeszcze gorzej, w 2014 r. ukształtowała się w orzecznictwie Sądu Najwyższego interpretacja, że także przy przekształceniu własności z mocy prawa (np. na skutek zakończenia upadłości spółdzielni), także świeżo upieczony właściciel mieszkania ląduje z hipoteką łączną z tytułu długu spółdzielni.

indeks

Prawnikom do głowy nie przychodzi, że przepisy o hipotece łącznej mogą być wykorzystane do zabezpieczenia dętych zobowiązań i obejścia zasady ochrony mieszkania i spółdzielczego prawa do lokalu.

sitwa prawniczaTo oznacza, że opisany proceder przerzucania skutków przestępstwa na spółdzielców przyniósł skutki: takiego wpisu z mocy prawa nie można zaskarżyć ani oprotestować. Brak jest bowiem jakichkolwiek instrumentów odwrócenia zaistniałej sytuacji.

Tak więc, zainwestowawszy w portfel długów spółdzielni wraz ze zgodą na ich zabezpieczenie, rugujący osacza poszczególne osiedla spółdzielni i czeka na moment, gdy będzie mógł wszcząć egzekucje już nie z mało atrakcyjnego udziału spółdzielni w użytkowaniu wieczystym, ale z łatwo poddających się egzekucji poszczególnych mieszkań przekształconych we własność.

W tej chwili centrum Warszawy jest (w różnych spółdzielniach) obiektem takiego osaczania. Za kilka lat będzie widać tego skutki. Przekształcający się nie sprawdzają, czy spółdzielnia nie ma hipotecznie zabezpieczanych długów. Prawnikom do głowy nie przychodzi, że przepisy o hipotece łącznej mogą być wykorzystane do zabezpieczenia dętych zobowiązań i obejścia zasady ochrony mieszkania i spółdzielczego prawa do lokalu.

A mnie nie przyszło do głowy, jak łatwo jest legalizować skutki przestępczej grabieży spółdzielni mieszkaniowych. Więc ostrzegam. Póki czas.

Ewa Łętowska

Źródło:

  http://kulturaliberalna.pl/2015/04/29/rugi-czyli-o-grabiezy-spoldzielni-mieszkaniowych/

Nasz ALARM “na gorąco” w tym temacie:

http://temidacontrasm.info/swiat-sie-wali-pis-demoluje-wlasna-ustawe/

9 Responses to “Rugi, czyli o grabieży SM

  1. Marcus

    Podaję kto głosował za wykreśleniem z UoSM tego tak korzystnego dla członków SM zapisu 44.1, którego to wykreślenie może teraz sprawić tyle problemów członkom Warszawskiej ŚSM:
    PO – 195(100%); PiS – 128(98,5%), w tym kandydat na prezydenta A.Duda, prezes J. Kaczyński – nieobecny); PSL – 26(96,5%) ; Ruch Palikota, obecnie Twój Ruch – 41(100%), no i SLD – 24(96%). Głosowanie miało miejsce w Sejmie dnia 27.07.2012r o 9.37, a miało numer 13 (chyba pechowy dla spółdzielców).
    Projekt zmiany stworzył Senat zdominowany przez PO i PiS, pod pretekstem dostosowania do wymagań UE. Krajowa Rada Spółdzielcza projekt poparła.

    • TEMIDA

      A dokładnie to było tak:
      Przepisy art. 44 ust 1 i 2 były w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych od dnia jej wejścia w życie (24.04.2001r). Ustawa w dniu wejścia wprowadziła też możliwość przekształcania spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność lokali. Ust 1 mówił, że jeżeli budynek spółdzielczy obciążony jest jakąkolwiek hipoteką to w dniu ustanowienia odrębnej własności na pierwszym lokalu hipoteka ta wygasa. Ust. 2 pozwalał na przeniesienie tej wygasłej hipoteki na inny dowolny spółdzielczy budynek, w którym nie ma lokali ze statusem odrębnej własności.

      Wyrokiem z dn. 21.12.2005r w sprawie SK 10/05 Trybunał uznał te dwa przepisy za niezgodne z Konstytucją i orzekł, że tracą moc prawną 31.12.2006r. Kiedy Trybunał wskazuje jakie wady ma przepis obowiązkiem Sejmu jest go poprawić. Słynną nowelą PiS-owską z 14.06.2007r Sejm poprawił więc te dwa przepisy i wprowadził je do ustawy pod numerami 1 ze znaczkiem 1 oraz 2 ze znaczkiem 1.

      Ust 1 ze znaczkiem 1 mówił, że jeśli na budynku jest hipoteka zabezpieczająca kredyt, którego środki wydane zostały na ten budynek to w momencie ustanowienia odrębnej własności lokalu nie powstaje hipoteka łączna. Jeżeli więc spółdzielca spłacił spółdzielni wszystkie zobowiązania z tytułu wkładu budowlanego to nabywa odrębną własność lokalu bez hipoteki. Ale jeżeli nie spłacił wkładu budowlanego i spółdzielnia z tego powodu zabezpieczyła spłatę należności hipoteką ustanowioną na jego spółdzielczym – własnościowym prawie do lokalu to ta hipoteka przechodzi na prawo odrębnej własności tego lokalu.

      Ustęp 2 ze znaczkiem 1 mówił, że jeżeli na budynku jest hipoteka zabezpieczająca kredyt, którego środki zostały wydane na inny budynek, to hipoteka ta wygasa w momencie ustanowienia odrębnej własności na pierwszym lokalu w tym budynku. I że wygasłą hipotekę spółdzielnia jest obowiązana przenieść na ten budynek, który pochłonął środki zabezpieczone tą hipoteką.

      Te dwa poprawione przepisy sejm wprowadził do ustawy nowelą z dn. 14.06.2007r a wywalił je z ustawy nowelą z dn. 27.07.2012r.
      http://temidacontrasm.info/tag/pis/
      http://orka.sejm.gov.pl/Glos7.nsf/nazwa/19_13/$file/glos_19_13.pdf

  2. Marcus

    Komentarz z zaprzyjaźnionej strony http://slonecznystok.pl/ :
    “III RP nie chroni Polaków uwięzionych w kołchozach PRL. Wręcz przeciwnie: postkomunistyczne grupy interesów całkiem niedawno doprowadziły do zniesienia ustawowego zakazu wpisywania hipotek dotyczących zobowiązań spółdzielni w księgach wieczystych wyodrębnianych lokali.
    Sprawa ta przeszła bez echa w mediach. Pisaliśmy o groźnych i szkodliwych skutkach zniesienia art. 44 ustawy. Wojna prezesów z uwłaszczeniem oraz apetyty grup mafijnych III RP na ziemię i nieruchomości dziś wchodzą w fazę praktycznej realizacji. Na pierwszy ogień idą najatrakcyjniejsze, najdroższe nieruchomości, np. w Warszawie czy Łodzi.
    Kilka lat temu tu w Białymstoku pożyteczni idioci twierdzili, że upadłości postkomunistyczych spółdzielni są niemożliwe. Dziś z ponurą satysfakcją mogę odnotować, że jako jedni z pierwszych wtedy zdefiniowaliśmy problem i skalę zagrożeń dla interesu społecznego i państwowego. Jako pierwsi mówiliśmy, że zarządy postkomunistycznych spółdzielni mogą umyślnie działać na szkodę mieszkańców: generować nieuzasadnione zobowiązania, wyciągać pieniądze ze spółdzielni poprzez zawyżanie cen, prowadzić inwestycje i handlować majątkiem w sposób wywołujący straty finansowe.
    Dziś wizja ta stała się faktem!

    • Czarek Meszyński

      Wykreślony art. 44. 1. z u.s.m.
      Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomościach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych, hipoteki obciążające te nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy wygasają.

      A jak prawnicy tłumaczą wykreślenie art. 44.1.
      “Nowe uregulowanie było optymalne zarówno dla członków spółdzielni, jak i innych osób uprawnionych do uzyskania odrębnej własności. Niemniej jednak była to ochrona inna niż standardowa, przewidziana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.
      Stąd ostatecznie ustawodawca zdecydował się na uchylenie przepisów ust. 11, 21 i 4 z dniem 4 grudnia 2012 r. (Dz. U. z 2012 r., poz. 989) i powrót do reguł ogólnych, przewidzianych w art. 76 u.k.w.h.”

      Art. 76. 1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

      Uregulowanie wynikające z art. 44 było optymalne dla członków spółdzielni – i dlatego trzeba było wykreślić 🙁

      Tak w Polsce dba się o dobro spółdzielców.

      A teraz dzięki hipotece łącznej będzie można spółdzielców rugować z ich ciężko zapracowanej własności.

  3. Czarek Meszyński

    Wszystko wskazuje na to, że nad spółdzielczością mieszkaniową w Polsce rozpostarły się czarne chmury. W obliczu spektakularnych bankructw mieszkania spółdzielcze przestały być bezpieczne.

    Spółdzielnia ze względu na liczbę członków (rozproszony akcjonariat) podobna jest pod względem strukturalnym do spółki akcyjnej (kapitałowej). Zarówno w spółdzielni jak w spółce pojedynczy członek/akcjonariusz niewiele może. Dopiero “pakiet większościowy” daje realny wpływ.

    Dlatego też tak wielu prezesów pomimo znaczących nieprawidłowości trwa na swych stołkach latami ponieważ za nimi stoi “żelazny elektorat” – w ten sposób prezesi posiadają “pakiet większościowy” i czują się bezkarni.

    Pazerne zarządy i fasadowe rady nadzorcze zadłużają spółdzielnie, co w niedalekiej przyszłości umożliwi “biznesmenom” wrogie przejęcia.

    • Kija

      Dodatkowym elementem sprzyjającym rozproszeniu spółdzielczego „akcjonariatu” (co ułatwia pazernym zarządom grabież spółdzielni mieszkaniowych) jest fakt, że wieloma lokalami spółdzielczymi dysponują już spadkobiercy, którzy je wynajmują. Ktoś kto nie mieszka w swoim lokalu mniej uwagi poświęca jego sytuacji. Obudzi się dopiero wtedy, kiedy się dowie, że jego spadek stał się własnością biznesmena, któremu prezes sprzedał spółdzielcze długi.

      • szelpon

        To nie do końca na tym polega. Mieszkają , mają odrębną własność i nie reagują. Ja osobiście jako obserwator spraw spółdzielczych w TK za czasów pani profesor mam jedynie satysfakcję osobistą , że ją ten problem dopadł. Pani profesor lekceważenie ludzi na sali obrad TK tak może się skończyć. Nie jest mnie żal tej kobiety bo zapewne posiada inne zasoby finansowe, a jak nabyła to mieszkanko to tylko sama posiada wiedzę. Współczuję pozostałym mieszkańcom tym mniej świadomym, ale uważam, że mieszkanko tej pani za jej zachowania prawne i polityczne szczególnie te w TK powinni poświęcić na spłatę długów. Przepraszam, za swoją wypowiedź , ale byłem obserwatorem zachowania tej Pani jako sędziny TK w sprawach spółdzielczych. Pani sprawiedliwa lotto zawsze się odwraca.

  4. Endriu

    Doskonały tekst Pani prof. Ewy ŁĘTOWSKIEJ o jednym z podłych mechanizmów osaczania finansowego mieszkańców w spółdzielniach. O obrzydliwym procederze.
    Niezmiernie cieszy powrót mieszkanki padającej SM Śródmieście do prospołecznego widzenia problemów ludzkich i prawnych. Do tych z czasów pięknego pełnienia funkcji Rzecznika Praw Obywatelskich. Wtedy była osobistością zasłużenie z najwyższej mentalnie klasy.

    Szkoda, że nie jest już sędzią Trybunału Konstytucyjnego! Tam brakuje jakoś realnego oglądu polskiej spółdzielczości, zwłaszcza mieszkaniowej. Nie tylko tam. Taki mamy spółdzielczopodobny kram.

    Niech częściej publicznie się wypowiada! Świetnie od strony rzeczowej. Doskonale od strony językowej! Miód na uszy czytelników i słuchaczy. Oprócz spółdzielczych partaczy!

Comments are closed.